来源：城市开发
产业地产就是为地产提供空间、服务、载体的地产服务商，是我们一个区域的经济、产业发展的依托和支撑。发展产业地产，势在必行。
首先，要提三个概念，区域经济、产业园区、产业地产。任何一个地区的发展都离不开产业，只有人口集中而没有产业集中，那肯定就是我们讲的空城、睡城。所以必须要有产业发展；从产业发展的规律要求来看，应该是集群化的，所以产业要进园区，这是这些年中国经济发展很重要的一些经验；一个园区发展的好坏，它的决定因素很多，例如产业地产的品质、产业地产的服务等等，都是决定一个园区好坏的关键因素。
那么结论就出来了，我认为产业地产就是为地产提供空间、服务、载体的地产服务商，是我们一个区域的经济、产业发展的依托和支撑。发展产业地产，势在必行。关于产业地产未来的发展，在这里谈三个方面，我认为从宏观上看，这三个方面都会为我们未来产业地产的发展提供新的方向。
新常态下转型升级
大家都知道，我们当前的经济已经进入到新常态，在这个经济结构调整的阵痛期，产业必须要进行转型升级，只有这样才能为产业地产的发展提供新的需求。这其中有两个角度：第一，从产业的转型升级来看，未来中国经济、中国产业发展，还是逐步的去工业化，目前国家服务业的比重已经超过了二产就充分证明了这个问题。所以未来服务业，特别是在大中型城市，今后产业结构都将是服务主导性的经济，这是一个大的趋势。而从一个国家的经济结构演变来看，未来都会走这样的路。
另外一个角度，转型和升级。从微笑曲线的变化来看，升级就是要向微笑曲线的两端，从制造、加工，向研发、设计、营销、物流、仓储、贸易等两端的方向发展。尤其是现在工业4.0的发展，从机械化、规模化、批量化到电器化、自动化，再到现在的智能化，都需要新技术的研发，今后微笑曲线将向这种深沟的形态变化。
通过这两个角度，我们可以看到未来的服务业，特别是现代服务业，尤其是大城市中的金融、文化创意、健康养生等一些新兴服务业的发展，都会超过传统的制造业。产业地产未来发展就是要围绕着产业的转型升级来发展，这是非常重要的。
深化改革释放空间
从时间上看，产业地产从提出概念到现在，起步是比较晚的，仅仅只有十余年的时间，甚至更晚一些。跟其他产业的市场化程度比较，相对来说还是较低的。现在的产业地产绝大部分都是政府部门和国有企业在掌握，民营经济掌握的部分非常少。
这说明什么呢？产业地产未来可以通过市场化、民营化的发展，提高产业地产的市场化程度，通过进一步的深化改革，为产业地产释放巨大的发展空间。我们国家从政府文件上来看，目前还没有产业地产的一些专门的概念，也没有专门的为产业地产提供一些政策。如果能够通过改革将现在包括国家各级各类的园区等地产向民营化推动，一部分地产将来可以由民营企业来承担，那么这样的好处是非常多的。
具体来说首先政府要在地产界的职能中退出来，绝大部分政府的精力应该放在提供公共服务，创造更好的发展环境方面。这样的话，未来一部分产业地产就能够向民营经济、向民营企业让出来。现在全国的各类园区，包括国家级以及省市级甚至县一级的园区有数千个，这些产业地产的总价值目前还没有一个详细数字，但是这个量无疑是非常巨大的。
三大战略引领发展
三大战略是发展的源泉，只要以三大区域战略为引领，就能够抢抓住产业地产未来发展的新机遇。现在来讲我们国家的区域战略是四大板块+三大战略：四大板块就是西部开发、东北振兴、中部崛起和沿海率先发展；三大战略第一个是一带一路，即丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路，二是京津冀协同发展，三是长江经济带。
先看长江经济带，一共包括九省两市，我们重点关注的是长江中游。长江中游城市群是今年国务院批复的第一个城市群的规划，也是国家重点培育的，其中珠三角会成为未来城市群建设的重点地区。
长江经济带里在产业方面重点讲了这么一句话：“打造电子信息、高端装备、汽车、家电、纺织服装等世界级制造业集群”。目前国家已经出台了一个指导意见，现在还在编具体的规划。如何形成这几个群，这些群都分布在哪几个省份，都需要进一步明确。
再说京津冀协同发展，这是一个重大的国家战略，规划纲要4月底经过政治局审议通过，核心就是要有序疏解北京的非首都功能。在2017年之前在交通、生态、产业三个领域进行升级和转移，重点是在产业升级和转移方面。主要目标分三期，近期是在2017年疏解北京非首都功能要取得明显成效；中期到2020年北京市人口要控制在2300万；远期到2030年京津冀三地在公共服务上要均等化。
最后也是最重要的一点就是一带一路。一带一路的引领不是区域战略，而是国家的开放战略，这个战略对区域发展乃至整个地产界都有非常大的影响。
一带一路是依托国际大通道，以沿线中心城市为支撑，以重点经贸产业园区为合作平台，共同打造这些走廊。这里面强调下产业园区，未来一带一路的建设除了互联互通的大通道建设，还要搞园区建设，实际上现在国内已经有很多企业开始在这方面布局了。例如泰达集团，目前正在论证肯尼亚的蒙巴萨工业园。肯尼亚作为东非的一个国家，靠着港口，这个港口直接通向印度洋，位置非常重要。另外非洲土地非常便宜，据说基本上是零地价，所以要在这个港口建一个15平方公里的产业园是很划算的，只是由于配套不是很完备，还处在论证阶段。
总体来说，三大战略，尤其是一带一路战略，今后会引导我们的企业走出去。海外的承包工程、建设工厂以及园区建设这几块都是未来发展的重点和投资的热点，国家的海外投资，包括一些政策都是围绕着这些在推进，所以现在很多企业都在抢占海外的一些项目。而从未来来看，推进国际产能和装备制造合作，是保持我国经济中高速增长和迈向中高端水平的重大举措，是推动新一轮高水平对外开放、增强国际竞争优势的重要内容，是开展互利合作的重要抓手。这些方式未来在地产界也可以考虑进行提前布局。
（根据陈耀在“第七届中国产业园商务区发展论坛”上的演讲内容整理
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