来源：《中国房地产》
关于WTO与中国房地产市场这一议题，业界与学术界已经形成了一定的观点与看法。主要的观点有二：
一是认为加入WTO对中国房地产市场冲击不大，其理由是中国的房地产市场早已开放，而这些年来中国房地产市场的外资进入状况一直较为平稳，再加上房地产市场具有很强的区域性，因此WTO的市场准入原则不会对中国的房地产市场造成巨大的冲击。
二是认为加入WTO有利于刺激房地产市场的需求和改善供给状况，其理由是中国人世以后，随着投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入中国，会形成对房地产，特别是办公楼宇、中高档住宅的需求，这有利于提高建筑质量，降低建安成本，而外资金融机构的进入则有利于改善房地产开发的融资环境，降低融资成本，从而改善房地产市场的供给状况。
与上述观点不同，作者认为，加入WTO将对中国房地产市场产生重大而深远的影响，这是因为，中国的房地产市场处于发展的初期，还远未成熟，因此不能仅从短期供需角度对其进行分析，而更应从长远发展的视角加以考察；更重要的是，中国目前对房地产市场的认识还很不全面和充分，政府、业界和学术界的目光主要集中于房地产物质实体的开发，而忽视了市场顺利运行所需的各类相关服务的发展。本文认为，从更高的层次和广义的角度来看，房地产市场不仅包括有形的“土地与其上建筑物”的市场，还涵盖了系列具有独立经济价值的无形服务的市场，人世将对我国房地产市场，特别是其中服务领域的发展产生深刻的影响。
一、中国目前对房地产市场的认识
目前，中国对房地产市场的认识有两个特点，一是重视房地产物质的实体开发，二是认为市场具有很强的区域性。
一般来说，中国按照土地、新建房地产和已建房地产的买卖将房地产市场划分为一、二、三级市场。目前，一级市场主要是国有土地的出让，三级市场主要是公有住宅出售，而二级市场中新开发的房地产基本属于商品房，其运行的市场化程度较高；同时，由于房地产开发对经济增长的拉动作用较大，也使得房地产物质实体的开发和二级市场成为各界关注的焦点。现存的一些市场研究报告中，一般将房地产市场按物业类型分为住宅、办公楼宇、商业楼宇等子市场，考察各类型物业的开发面积、销售面积、销售额、空置率等指标，进而分析供给、需求和政策的走向。与此相对应，围绕房地产开发和二级市场，中国业已建立了一系列的专业服务，如已经建立的住宅公积金（金融）、物业管理、经纪代理等，基本保证了房地产开发和二级市场的顺利运行。
同时，政府的房地产市场政策与管理的重心也放在了房地产开发和二级市场之上，如取消了对开发企业实行的不合理收费，实行房地产销售许可证制度，以及要求新开发的房地产（特别是住宅）必须有物业管理的保障等。
由于不可移动的房地产物质实体倍受重视，因此一般认为房地产市场是一种区域性的市场，具有一定的市场进入障碍，这也是产生上面叙述的入世对中国房地产市场“冲击不大”和“有积极影响”等结论的重要原因。
二、从服务角度透视中国房地产市场
房地产开发在经济中的作用是值得重视的，但是，物质实体的开发仅是市场运行的初始环节，房地产的经济价值还需要通过市场交易、在需求者的占有、使用过程之中实现。而房地产市场的特性，如产品单位价值高、信息不对称等，决定了不论是在开发、还是在（产权）交易和占有、使用过程中，均需要一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现，这些服务具有如下的特征：
（1）由具有专业知识的机构提供，并创造相应的经济价值。
（2）这些服务之间是相互配合的。
（3）由于房地产具有较长的经济寿命，上述服务的价值从长期看甚至超过了房地产物质实体的开发建造价值，因此，不论是国民收入还是在就业方面，这些服务对经济的贡献是值得重视的。
（4）虽然这些服务与金融、保险等行业有一定的交叉，但是由于房地产具有不可移动性、异质性和长经济寿命等特点，这些服务又具有一定的相对独立性。
但我们从服务体系的角度考察中国房地产市场时，就不难看出本文开始部分中所谓加入WTO对中国房地产市场“冲击不大”或“有积极影响”的结论是针对房地产物质实体开发以及相应的区域性市场而言，而未重视上述各种服务市场的分析。实际上，中国房地产市场在“交易”和“占用”两个环节的服务方面还存在着诸多空白领域，而“开发”环节中的服务水平也参差不齐，难以形成分工细密。相互配合的系统服务。
三、WTO与中国房地产市场发展——机遇与挑战
1、中国房地产市场服务体系的发展机遇
如前所述，房地产的开发、交易和占用都要求相关的专业服务，外资企业和人员在购买、租赁房地产物质实体的同时，也会要求获得本地化的房地产金融、保险、经纪、物业管理等必不可少的服务，而这些领域正是中国房地产市场的不足方面。各类专业服务的欠缺，意味着中国房地产市场存在着众多的商业机会，能够提供高水平服务并迅速进入市场的企业就会获得“先发”优势，获得巨大的收益。
另一方面，中国的房地产市场也会得到迅速的发展。在中美协议中，专业服务是一个重要内容。协议规定法律、会计、咨询、建筑、工程、城市规划等专业人士可以进入中国市场。尽管中美协议与WTO条款有一定的区别，但这足以说明，中国尚不发达的服务业市场将迎来具有上百年经验的，掌握世界最新技术和成果的外资专业服务机构。他们的进入，不仅能够填补中国目前服务体系的空白，而且将通过培训和竞争，在很大程度上提高从业人员的素质，从而促进中国房地产市场和行业的全面发展。
2．发展中国房地产服务市场体系面临的紧迫性挑战
加入WTO对于中国房地产专业服务市场不仅意味着重大的发展机遇，同时也意味着相应的挑战，主要表现在下面三个方面：
（1）中国房地产专业服务市场缺乏系统、有效的法律制度环境。
目前，中国已出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关的房地产法规，但主要仍是围绕房地产物质实体开发这一环节的，在各类专业服务市场的法律规制方面还存在诸多不完善甚至是空白的领域，各地方性法规之间相互不协调，缺乏可操作性，使得中国的房地产市场缺乏一个系统而明确的法律制度环境。
（2）中国房地产服务市场与行业本身也缺乏完善的管理制度和行为规范。
例如，中国目前的设计标准、建设安装都很不完备，在物业管理、经纪等中介服务结构的行为方面也缺乏有力的资质认定规则、管理制度和规范。造成了市场秩序混乱，不正当竞争、侵害消费者权益的案例屡有发生。
（3）政府政策和措施轻视了对房地产专业服务最终需求的培养。
前面已经提到，中国目前已出台的政策措施是以扶植支持房地产开发为中心的，其中包括了一些刺激二级市场需求的措施，如公积金制度、减免不合理的房地产企业税费，支持经济适用房建设等。但在房地产二次交易和占有、使用环节的服务方面还缺乏相应的政策扶植与管理。
如果上述问题不能及时加以解决，入世后中国房地产虽然有着巨大的商业机会和发展机遇，但房地产市场的进入风险却很高，从而形成了对中国房地产市场发展的挑战。
