陆铭：供给适应需求

中国房地产的核心症结不在于货币超发或泡沫过大，而在于供求关系的空间错配。

总的来讲，中国一线城市的需求比较旺盛，但是土地供应和住房建设跟不上，供不应求导致房价上涨；而在三四线城市（特别是中西部人口流出地区的三四线城市），需求没有那么强劲，但前些年进行了大量的住房建设，需求相对供给是不足的。

未来，除非货币政策大水漫灌导致房价全国性普遍上涨，否则，不同规模城市之间的房价分化将是一个长期持续存在的现象。三四线城市，特别人口流出的三四线城市，房价上涨的后劲是缺乏的。

为何3月以来一线城市的房地产市场持续复苏？一线城市的房价重新回归上涨通道，有以下几个原因：

第一，由于前些年政策的主导方向是控制房价的上涨，使得这一轮的房地产周期比较长，包括置换和改善等需求已经被压抑了很久，因此，这段时间楼市的火热带有一定的释放需求的因素。

第二，今年市场预期货币政策比较宽松，将会拉动通胀抬升，因此大家会觉得，买房是一个保值增值的投资选择。

第三，在经济增长的形势并不是很乐观的背景下，大家对于股市等其他投资渠道也不是很看好，相对来说，房子还是一个较好的投资渠道。

2020年下半年中国楼市是否会出现"报复性购买”？这取决于四个因素：住房需求是否迎来一轮释放、货币政策是否进一步放松、土地政策是否迎来改变，以及是否是人口流入的一线和准一线城市。

限购、限售、限价、限贷等政策，是着重于管制需求，而不是增加供给。若要根治中国房地产市场的"顽疾"，应该从"供求的空间错配"走向"供给适应需求”，而不是盲目地限制需求。

限制需求是应该限制已经有了大量房子的个人和家庭的投资性需求。

而且，限制需求并不一定要采取限制购买的方式一一可以采取增加税收的方式。比如，拥有的房子越多、房产面积越大，边际税率就越高，首付比例就越高，甚至需要全款买房。完全没有必要采用一般性的限制需求的政策，尤其是对于首套房的购买者，没有必要进行限购、限价、限贷这样的限制。

更无必要限制在大城市的外来常住人口。外来人口如果为当地的就业和常住人口，买房需求是一种刚需，完全没有必要根据户籍来限制，应该根据是否有房子、有多少房子来限制。根据户籍和婚姻状况来限制购房需求，是一种歧视性的政策，应该改革。

总的来讲，应该增加供应、释放有效需求，以起到稳定房地产市场、解决空间错配、促进经济增长、满足实际需求的目的。我称之为"一石几鸟”的结构性政策目标。