编者按：挥别2020、迎来2021，“十四五”奋斗征程，就此开启。回望“十三五”，绍兴锚定加快重返“30强”目标，念好“两业经”，实施“双城计”，打造“活力城”，担当有为、锐意进取，奏响一曲曲奋进的凯歌，涌现出一批具有示范意义的改革创新实践成果。这一个个生动故事，记录绍兴的昨天，启迪绍兴的明天，是“重要窗口”中一抹靓丽的风景。
今天起，本报在“开局‘十四五’
展现新作为”栏目中，推出“改革创新好故事”系列报道，讲述各地各部门攻坚克难、先行先试的新思路、好做法，以激励我们迈好第一步、呈现新气象。
记者
裴金红
一块被忽略的土地，正重新实现价值。
越城区、柯桥区在镜湖新区的交界处，有一片2.9平方公里的土地，昔日处于被遗忘的边缘，如今亚运会棒垒球场馆已雏形初现。以场馆为核心，一个绿色、人文、智能的棒垒球未来社区轮廓，正被清晰勾勒。它是绍兴高品质未来城市生活的“试验田”，也是绍兴融入杭州都市区、协作杭绍世界名城建设的重要窗口。
城市“洼地”变“高地”的故事背后，是绍兴对边界激活、场馆运维、跨界经营、收益平衡等城市开发共性难题的思考和探索。
破解协同难——
股份合作，打破“三不管”定律
城市边界区域激活，是很多城市开发建设面临的共同难题。
受行政区划影响，各区域间协同意识不强、相向发展积极性不高，以前棒垒球未来社区所在区块发展相对滞后，呈现出“环境脏乱差、业态低小散”状态。10多座高压线铁塔密集扎堆，仓储、物流、印染、化工夹杂分布，物业层层转租，产权关系复杂，征迁压力巨大。越城区东浦街道办事处副主任王祖安说，2017年前，该区域拆除部分地块打算开发，由于这些问题复杂，当地政府无法一力解决，一拨拨开发商只能望而却步。
如何填上大市区融合的“空白地带”，补齐融杭大通道上的关键“七巧板”，成了绍兴的“心病”。
机会来自于亚运会。
2019年下半年，亚运会筹备任务日益紧迫，市政府决定抓住杭绍台高速镜湖互通直达杭州亚运村的机遇，在该区块建设棒垒球场馆，并划定周边500亩土地用于附属用房建设和商业开发。此前，市交投集团曾考虑从镜湖互通管理用房土地中节省60亩用作商业开发，反哺高速公路运营。
两种思路不谋而合！加上拥有500亩土地中的相当部分产权，市交投集团成为棒垒球场馆开发建设的一个主体。2019年底，考虑到区块整体开发需要，
市政府决定以棒垒球场馆为主题，将2.9平方公里整体打包建设未来社区，由市交投集团开发，资金封闭化运作，开发收益用于平衡体育场馆的建设和运维成本。
上接第1版
棒垒球未来社区构想由此成型。一处被遗忘的土地，首次有了量身定制的顶层设计。然而，开发合力如何形成？
2020年3月底，市交投集团、越城区政府、柯桥区政府、镜湖新区开发办按照4：2：2：2的比例，共同出资15亿元，组建绍兴市未来社区开发建设有限公司，作为社区和场馆开发建设的实施主体。公司采用类似合伙人股权架构，形成共进退的“利益共同体”。
“边界区域开发，最关键是打破‘三不管’定律。”市交投集团董事长张永春说，这种股份合作制创新解决了开发主体性问题，成功调动各单位积极性，让各自“不愿管”变成大家“都要管”，使得区块中多年未解的土地征迁等问题迎刃而解。
破解跨界难——
开放协作，打消“不专业”疑虑
未来社区建设要越过另一道坎：跨界经营。
由交投集团主导实施城市项目，全国本就多见。市交投集团上下做惯交通项目，第一次接手体育项目和城市项目，都担心做不好，外界也有疑虑。正是一套开放协作的组合拳，打消了这一疑虑。
第一拳：开门规划，汲取各方智慧。
接到任务后，市交投集团在广大市民中开展问卷调查，充分了解群众意愿，尽可能让未来社区场景贴近群众需求，还多次赴上海、杭州、无锡等地就场馆建设运维取经，对接清华大学、上海脉策、杭州城研中心及比亚迪、阿里云等机构和企业，研究龙山书院教育场景、智慧交通场景和智慧社区大脑场景。
让专业的人干专业的事。未来社区在开发建设中还引进国内优质开发商，通过政府购买服务，采用“项目全过程咨询+工程总承包”方式，全过程参与建设、运营、管理、服务。这种模式下，市交投集团和合作方各自分工、相互协商、并行不悖，既保证了专业，也提高了效率。
第二拳：专班运作，打破部门壁垒。
在构想确定后，市政府马上建立工作专班加快推进。专班每隔两周召开一次协调会，聚焦项目推进中的堵点集中攻关，会后形成部门清单，明确时间表和任务书，将责任压实到每一条战线每一个区块。这样，政府系统的力量被全部动员起来。
第三拳：并联审批，消除纵横区隔。
2019年底接到任务，2020年6月开工，2021年10月要完工。棒垒球场馆建设时间紧、任务重。幸运的是，各部门开了“绿灯”。
采取容缺受理机制，通过“最多跑一次”改革，实现最大程度的程序简化和流程再造。在未来社区编制建设计划、实施方案，以及土地收储、控规调整、土地出让、方案审查等环节中，多个事项同步开展，联审联批，大大提高办事效率。拆迁安置政策与程序的简化，也大幅加快拆迁工作进度，为项目推进节约了时间成本。
破解运维难——
集聚融合，算好“细水长流”账
在2.9平方公里土地上，进行封闭式运作，还得解决收益平衡问题。
赛事场馆持续利用与收支平衡，是一项世界性难题。国内一些专题性赛事场馆，不少在大型活动后拆除，保留下来的也往往因为使用率不足持续亏损。绍兴棒垒球场馆总投资18亿元，亚运会后如何平衡即期投入？
“这不是一次性工程，要算好‘细水长流账’。”张永春说，想方设法集聚财气、人气、商气，才能解决经济社会效益可持续性问题。
从小的层面看，是强化场馆利用，通过开放融合聚财气。
棒垒球未来社区，突出了赛事和非赛事时期功能结合。赛时作为专业场馆，平时作为主题公园，为社区提供多元化休闲场所，打造棒垒球运动业余训练体验和其他文体商业活动的集聚地，成为集比赛、训练、培训、健身为一体的杭州湾棒垒球运动基地。
从中的层面看，是做好社区建设，通过场景营造聚人气。
未来美好生活需要回归人本，借力新技术新业态，统筹社区各类配套设施建设。棒垒球未来社区，不但要具备一般未来社区九大场景，更要利用交通区位、环境资源、体育特色等优势，突出江南水乡自然肌理和空间意向，依托城市大脑和社区智慧中脑，实现精准化精细化服务管理，打造高质量新型城市功能单元，提高社区治理有效性和满意度。
从大的层面看，是创新开发模式，通过迭代复合聚商气。
“考虑到单个项目对整个片区激活效果有限，棒垒球未来社区开发模式也经历了三个转变阶段。”市交投集团副董事长周勇说，第一阶段，是以镜湖互通为枢纽的TOD（交通设施导向）模式，带动周边区域开发。第二阶段，嵌入SOD（体育运动设施导向）模式。第三阶段，是以未来社区九大场景为内容，通过教育设施导向、文化设施导向、体育设施导向等多种模式加持，有机生成XOD模式。“通过交通项目、体育项目、城市项目叠加效应，形成‘1+1+1>3’的强大激活效果和带动能力。最终目的是加速人口集聚，以高城市粘度的商贸功能配套为抓手，打造宜居宜商新高地。”
破解平衡难——
共赢设计，克服“房产化”惯性
城市区块开发，更深层次的难题，是克服“房地产化”惯性。
既要通过市场手段加快区域整体开发，又要确保人民群众同步受益；既要做优区域配套环境，吸引社会资本踊跃投资，又要避免持续收益被房产商全盘拿走。对棒垒球未来社区而言，既需要提升区块土地级差价值平衡场馆建设和运行成本，又要防止未来社区项目走样变形。
怎样达到市场化和公益性之间的平衡？棒垒球未来社区进行三重设计，构建起共建共享共赢机制。
先做环境再拍地，全力提升区块价值。
鉴于划拨土地在商业开发尤其是权证办理上带来各种不便，市交投集团向市政府申请将棒垒球场馆土地由划拨变为出让，和周边片区打包整体开发。同时，改变以往先出让住宅用地、再配建公共设施做法，先行启动体育场馆、学校等公建设施和配套环境建设，整体提升区块价值，再出让周边地块。
带方案出让土地，精准压缩逐利空间。
棒垒球未来社区开发建设，参照标准地做法，以远高于我市“限地价、竞配建”要求，实行带方案土地出让，细化土地拍卖时的具体规划和使用功能，甚至明确到户型、外立面形象、面积等细节。绍兴市未来社区开发建设有限公司张铭锋说，资本具有逐利本性，设置这样的条条框框，是为引导开发商严格按照‘图纸’走，遏制他们拼命做大商住项目压缩公建设施的冲动，避免未来社区九大场景缺失或走样。
当然，未来社区的制度设计，并没有忽视开发商的利益，而是给出诸多实惠。
政府规费能免则免，切实降低开发成本。
在绍兴出台的政策中，可以发现未来社区项目的“另类待遇”：公共立体绿化可合理计入绿地率，空中花园阳台绿化部分不计入住宅建筑面积和容积率，防灾安全通道、架空空间和公共开敞空间不计入容积率……绍兴还对未来社区项目，建立起高效用地管理奖励、土地出让金减免、费用减免等完整的政策体系。
这些细致入微的制度设计，带来的是多赢结果。它既能有效降低开发者用地成本，又能提高未来社区综合配套水平，还能实现运营方建设资金总体平衡。更重要的是，这些基础性的政策创新，也为打造集约高效、低成本、可持续的未来城市提供了初步探索。
