绍兴市住房和城乡建设局党委理论学习中心组
在新一轮老旧小区改造五年计划背景下，如何同步推进老旧小区改造和物业管理水平提升，全面改善老旧小区的“面子与里子”，是一项值得研究的课题
习近平总书记指出，要加快老旧小区改造；不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。近年来，我市出政策、重投入、强整治，有力推进老旧小区改造提升，截至目前，全市累计改造老旧小区471个，改造面积1097万平方米，改造户数超12万户。与此同时，老旧小区物管水平滞后问题凸显，普遍存在基础设施管理难、物业管理引入难、物业费收缴难、物业企业留下难“四难”现象。在新一轮老旧小区改造五年计划背景下，如何同步推进老旧小区改造和物业管理水平提升，全面改善老旧小区的“面子与里子”，是一项值得研究的课题。
一、老旧小区物业管理总体情况不佳
一是老旧小区比重大，专业物管覆盖比例不高。我市住宅小区约有2085个，其中建成于2000年以前的老旧小区1089个。所有住宅小区中，没有专业化物业管理的840个，占总数的40.3%，其中大部分为老旧小区。这些没有专业物业企业管理的老旧小区，普遍由属地街道社区代管、小区业主委员会自治，实行简单的物业管理。
二是物业服务水平低，存在的管理问题较多。社区代管和业主自治，避免了老旧小区物业失管，但自身专业服务能力不足，加上精力有限，直接导致物业服务水平低下，基本上只为居民提供保洁、保绿、秩序维护等简单服务。因此，在日常管理上，暴露出不少问题：基础设施差，一些老旧小区屋顶漏水、外墙脱落等现象严重；规划布局乱，大部分老旧小区地面空间狭小，停车难问题突出；物业服务弱，公共区域物业跟不上，有些甚至连楼道灯破损都无专业电工更换；治安状况糟，老旧小区物业保安年龄偏大，难以对小区治安进行有效维护。
三是政府财政投入不少，反弹现象仍存在。对老旧小区的物业管理，我市各地纷纷采取了一些措施。如实施物业管理考核补贴，通过以奖代补或者专项资金补助的形式，在改造后的老旧小区推行物业管理；又如培育老旧小区物管企业，针对专业服务企业不愿接手老旧小区的问题，通过国资引导、与专业企业合资等方式，培育市场主体。经过努力，部分老旧小区存在的问题得以解决，但整体效果并不理想。很多老旧小区改造后没多久，由于业主缴费意识不强，物业服务企业管理成本逐年增长等因素，致使物业管理不得不改弦易辙，环境又回归旧貌。
四是基层社区负担重，百姓专业化物管呼声高。没有专业物业企业管理也没有热心业主参与自治的老旧小区，物业管理普遍由所在社区兜底代管，给社区带来了沉重负担。基层社区期待小区能有专业化物业管理，社区能把更多精力用在行政服务上。同时，因物业服务水平低下，百姓对专业化物业管理呼声很高。老旧小区改得好，更需管得好，这样老百姓才能生活得更方便、更舒心、更美好。
二、老旧小区缺少专业化物业管理原因分析
一是居民多为弱势群体，物业费标准低又收缴难。全市居住在老旧小区的人口有51万，其中60岁以上的老年人约14万，18周岁以下的未成年人约8万，低收入人群约0.6万，残疾人约0.7万，外来人口约12万。老年人、未成年人、外来人口是老旧小区的主要居住人口。老旧小区居住人群大部分经济能力有限，即使收入可观的老年人，很多也不理解物业服务是有偿服务行为，存在无偿享受服务的传统观念。据越城区统计数据，老旧小区物业费标准平均约为0.3元/平方米，有的是按户收取每月10元的卫生清洁费，收费标准很低，但很多小区的收缴率还是不到30%。
二是基础配套较为薄弱，专业物业企业不愿进驻。2000年以前建造的小区，房龄超过20年，有的甚至超过30年，存在房屋老化严重、设施设备陈旧、基本没有配备物业用房、无物业专项维修资金以及道路破损、消防设施老旧等大量问题。对此，很多物业服务企业不愿接手老旧小区，一些物业服务企业人士表示“不会去接管老旧小区物业，因为除了物业费收不上来以外，老旧小区电梯、消防等设施因为陈旧，维护成本大，发生事故风险也大”。物业费收缴难、基础条件差和没有盈利点，是专业物业服务企业不愿进驻的主要原因。
三是依赖政府托底管理，居民自治意识不强。目前全市已建立市、区、街道、社区四级物业管理体系，各地区也摸索了诸如以奖代补引进专业公司进驻、街道成立物业公司托管等长效管理模式，政府也投入了大量资金去改善老旧小区的基础设施，但居民参与小区管理的自治意识还不强，部分居民“不花钱享受服务”的依赖感还很深，财政负荷也日益加重。
三、提升老旧小区物业管理水平的几点建议
老旧小区物业管理是城市发展的一道难题，也是提升城市品质的一项民生实事，必须充分运用专业化、片区化、自治化思维，实现创新突破。
一是分类推进专业化物业管理。根据基础管理条件，将老旧小区分为ABC三类。A类为条件成熟、配套齐全、有独立物业管理区域的小区，街道社区应协调组建业主委员会，聘请专业物业服务企业参与管理。B类为条件一般的开放式小区，可将几个小区或零星住宅以整体打包模式，选取专业物业服务企业实施管理。C类为条件较差的小区，可以先由属地政府组建的物业服务企业临时性托管，待条件成熟后推向市场。通过A类示范、B类整合、C类提升，最终实现老旧小区专业化物业管理全覆盖。同时，加强对本地物业服务企业的培育扶持力度，推广应用物业行业诚信平台，建立完善优胜劣汰的行业奖惩机制，通过税收减免等优惠政策，激发专业物业服务企业接管老旧小区的积极性；探索实行社区物业管理项目预选承包商制度，推进国资物业企业向专业化转变。
二是片区化推进老旧小区综合提升改造。结合新一轮城市更新，提前谋划、统一规划，以“社区”范围作为物业管理改善的辐射范围，通过补建、购置、置换、租赁、改造等方式，整体增配社区用房、物业管理用房以及经营性用房，完善物业造血功能。大力推进“邻里中心”建设，因地制宜增加购物、养老、教育等品质型服务内容，吸引知名大型专业物业企业参与物业管理，探索推进物业管理向物业运营转变。同时，属地政府可每年从土地出让金中提留一定额度资金，作为老旧小区物业维修或者应急维修的资金，增加管理单位经营利润点，实现物业管理长效运行。
三是探索党建引领物业自治化管理新模式。推动物业服务企业成立党支部、党小组或联合党组织，积极参与社区党组织活动，建设“红色业委会”，提高业委会中的党员比例。形成在镇乡（街道）党（工）委领导协调下，以社区党组织为核心，社区、业委会和物业服务企业为主体的服务运行机制。贯彻落实《绍兴市物业管理条例》，出台相关配套政策，建设物业管理信息化平台，强化主管部门和镇街社区对物业企业、在管项目、业委会和业主的动态管理；通过条例宣贯，提升全民物业管理意识，强化居民自治理念。
