各镇人民政府、街道办事处，莘庄工业区管委会，区政府有关委、办、局：
《闵行区工业用地全生命周期管理实施细则（试行）》已经10月29日区政府第66次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
特此通知
2014年11月11日
闵行区工业用地全生命周期管理实施细则（试行）
为进一步提高本区工业用地集约节约利用水平，促进全区经济持续发展与产业转型升级，以土地出让合同为平台和抓手，加强本区工业用地出让全生命周期管理，根据《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》（沪府办〔2014〕26号）及市规划国土资源局《关于制定区县工业用地全生命周期管理实施细则的通知》，结合本区实际，制定本实施细则。
一、适用范围
本区范围内新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类项目适用本细则。
涉及历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等存量用地情形的，另行制定实施细则。
二、职责分工
（一）成立区工业用地管理协调工作组
由分管产业及城建的区政府分管领导任组长，区编委办、区发展改革委、区经委、区科委、区建设交通委、区人力资源社会保障局、区财政局、区规划土地局、区住房保障房屋管理局、区环保局、区公共服务局、区工商分局、区税务分局、镇政府、园区等单位分管领导任组员，负责推进全区产业项目招商、投资、建设以及工商登记、税务办理、人力资源引进等相关工作，重点对涉及产业准入、项目评审、绩效评估、环境保护、全生命周期管理、土地使用权退出、行政审批等重大事项进行专题研究，协调各部门工作进展，完善保障措施等，确保项目落地。
（二）各部门职责分工
区发展改革委、区经委、区科委按项目评审及审批的各自分工，负责本区各类产业项目准入标准、产业用地标准、有关要求和后续评估与监管，制定并实施土地利用绩效评估指标、标准、方法和程序等。区规划土地局负责工业用地的规划管理和土地出让及项目审批等工作。区环保局会同区经委、区规划土地局负责工业用地环境保护的监督管理。
区建设交通委负责项目施工许可证等事项审批和管理工作。区住房保障房屋管理局负责项目房地产登记等事项审批和管理工作。区公共服务局、区编委办按职责分工负责审批全过程的协调服务和督查监管。区人力资源社会保障局、区财政局、区工商分局、区税务分局等其他相关部门配合做好工业用地涉及就业、土地出让价款及税收等方面管理工作。各镇、园区具体负责按照土地出让合同约定将项目开竣工、投产、达产的履约情况及时上报各职能部门。
三、项目评审
新增供应的工业用地产业项目类、研发总部产业项目类在“带产业项目”挂牌前，需通过产业项目评审。项目用地须符合区土地利用总体规划、城市规划和产业发展规划，符合本区产业导向、用地标准、环境保护和社会管理等要求。产业项目评审工作流程如下：
（一）项目申请
用地意向人向拟用地所在的镇政府、园区提出产业项目评审申请，并提交下列材料：
1.项目基本情况信息表（需明确产业类型、投资强度、税收、产出效率、环保、本地就业等项目全生命周期管理要素）；
2.项目建设报告书。
（二）项目初审
各园区或镇政府初审。意向用地申请单位按照有关要求将编报的材料报各园区或镇政府初审。园区或镇政府针对意向用地申请单位，按区“三委一局”（区发展改革委、区经委、区科委、区环保局）的有关产业规划、产业导向及相关指标以及环保等要求进行初审。初审通过后，由园区或镇政府向区“三委一局”发函申请项目评审，同时将材料分别送区发展改革委、区经委、区科委、区环保局。
（三）项目评审
区“三委一局”各部门收到评审材料后及时作出审核意见后反馈区经委，由区经委组织召开项目评审会，于7个工作日内出具《闵行区带产业项目出让土地联合评审小组项目评审意见书》。涉及材料需修改调整的，由区经委出具书面意见，园区指导对材料进行完善后，再由区经委组织评审，于3个工作日内出具《闵行区带产业项目出让土地联合评审小组项目评审意见书》。
项目评审时，区“三委一局”各部门应将产业评估、环境保护等方面全生命周期内容予以明确，纳入评审意见书。
经评审通过的项目，由各园区或镇政府于3个月内向区规划土地局申请工业用地带产业项目出让。
四、土地出让
（一）出让方式
经产业准入审核认定后，工业用地产业项目类、研发总部产业项目类采取“带产业项目”挂牌方式供应。
工业用地标准厂房类、研发总部通用类通过公开招拍挂方式供应。
（二）出让年限
实行工业用地弹性年期出让制度。原则上，新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年，出让价格按照基准地价对应的最高年限进行年期修正。国家和本市重大产业项目、战略性新兴产业项目，按照本市相关规定和程序进行认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类用地的最高年限为50年。
（三）出让流程
建设用地出让由园区或区土地储备中心向区规划土地局书面申请，并提交建设项目设计方案、征地包干协议、动拆迁完成情况说明及现场照片、劳动力安置凭证、土地储备批文、控规批文、地块图则、项目评审意见书以及规划定界报告（已划示控制线）等受理要件。“带产业项目”出让正式受理后办理流程不超过85个工作日。
1.征询意见及拟定、报批出让方案（43个工作日）
区规划土地局对正式受理的地块启动第一批征询（区经委、区发展改革委、区规划土地局）。
区规划土地局于10个工作日内出具规划复函，同步牵头组织相关部门根据控规及相关审批要求对建设项目设计方案进行审核，于30个工作日内出具审核意见。各职能部门（区建设交通委、区卫生计生委、区绿化市容局、区水务局、区民防办等）在收到建设项目设计方案审核征询单后15个工作日内予以回复。
在完成第二批征询、土地勘测定界以及委托评估地价之后，区规划土地局组织编制土地出让方案,出让方案经区规土局集体决策后连同建设项目设计方案审核意见上报区政府，并同步进行土地预审。
2.区政府批复及上报土地交易市场（24个工作日）
出让方案经区政府批准后，区规划土地局办理用地审批，生成预合同并上报土地交易市场，待市场审核通过后发布出让公告。
3.公告及签订合同（18个工作日）
公告及挂牌截止时，区规划土地局组织召开挂牌现场会，签订土地出让合同。
工业用地标准厂房类、研发总部通用类土地供应流程按照相关文件执行。
五、开竣工及项目时间履约保证金管理
（一）开竣工管理
新增供应工业用地的建设项目，其开、竣工和投产时间应该由各镇、园区（招商部门）与项目建设单位在招商投资协议中明确（须符合全市工业用地出让合同（格式版本）的统一时间要求），并纳入土地出让合同予以约定。
区规划土地局是土地出让合同中关于项目开竣工的监管部门，负责督促受让人按土地出让合同要求按时开工竣工。区规划土地局负责将土地出让合同签订、出让价款缴付、建设用地使用权交付等情况及时向各镇和园区反馈，各镇和园区及时将项目建设推进情况及有关问题反馈区规划土地局。区公共服务局、区编委办按职责分工负责审批全过程的协调服务和督查监管，提高行政审批的透明度和办事效率。
（二）项目时间履约保证金的收取
为保证“带产业项目”按时开工、竣工、投产，各镇、园区（招商部门）应与项目建设单位在招商投资协议中约定项目实施的时间履约保证金（保函），并纳入土地出让合同。即项目建设单位在土地出让合同签订后30个工作日内按土地出让合同价款15%比例向镇政府或园区缴纳（或提交保函），企业缴纳完土地出让价款与项目履约保证金后15个工作日内交地，若企业未缴纳土地出让价款与项目履约保证金的，不予办理交地手续（过渡期项目按园区招商约定办理）。
（三）项目时间履约保证金的履约退还或违约罚没
一般按开工、竣工、投产6:2:2设置，采取分阶段履约退还或违约罚没的差别化方式管理，由各镇、园区负责收取并进行监管，具体的保证金履约退还或违约罚没，按下述要求由各镇、园区（招商部门）与项目建设单位在招商投资协议中明确，并纳入土地出让合同予以约定。
1.项目建设单位（受让人）按时开工、竣工、投产的，可以按阶段分别向各镇、工业区提出履约退还申请，各镇、园区一般应在认定后10个工作日内全额返还各阶段的时间履约保证金和相应的银行存款利息。
2.项目建设单位（受让人）未能按照土地出让合同约定日期开工或竣工的，土地受让人需按照合同约定支付违约金。
3.项目建设单位（受让人）未能按照土地出让合同约定日期投产的，按照合同约定，以全部投产履约保证金支付违约金，并由各镇、园区和受让人重新约定投产日期，最长不得超过6个月。
4.开工时间以施工许可证的核发时间以及现场动工时间为准（包括分期开工项目）；竣工时间以受让人申请综合验收并受理的时间为准；投产时间以经区经委认定并出具认定意见，达到土地出让合同约定投资强度要求的时间为准。
六、土地利用绩效评估管理
建立工业用地项目土地利用绩效评估制度。由区经委负责土地利用绩效的评估工作。土地利用绩效评估分为达产评估、过程评估和到期评估三个阶段。
（一）评估标准
达产、过程和到期评估应按照本市土地利用绩效评估标准（《上海市产业用地指南》等）和程序规定及本区的有关规定，分阶段进行。评估内容应包括土地出让合同中约定的固定资产投资强度、达产单位面积税收产出以及项目能耗水耗、安全环保、就业人数等。
各镇、园区（招商部门）与项目建设单位应在招商投资协议中明确，并纳入土地出让合同中予以约定：土地利用绩效评估中，项目税收总额未达到土地出让合同约定标准但不低于土地出让合同约定标准60%的，受让人应按照实际差额部分的 100%支付违约金。支付违约金后，即可视为目建设单位（受让人）已按照土地出让合同约定履行。
（二）评估时间
达产、过程和到期评估的时间（周期）分别为达产后1个月、约定达产年期后的第3年（之后每5年）、出让年期到期前1年。
（三）评估工作流程
1.园区或镇政府在项目各阶段评估时间到期日的1个月以前提早向企业送达项目绩效评估认定通知函，并抄送区经委；
2.项目建设单位须在项目各阶段评估时间之后1月内提供项目绩效评估的相关证明材料。逾期不提交的，视作未按时达到评估要求；
3.区经委收到项目建设单位提交的绩效评估相关材料后1月内组织相关职能部门和单位，开展项目绩效评估认定工作；
4.评估认定工作结束后，由区经委出具认定意见函，就项目绩效评估认定情况进行具体说明并提出项目后续履约的相关措施要求。
七、土地使用权退出管理
（一）主动退出
在项目约定的开工日期之前或达产之后，因项目建设单位自身原因无法开发建设或运营的，项目建设单位（受让人）可申请解除土地出让合同，经出让人同意，按照约定终止土地出让合同，收回土地使用权。出让价款、项目时间履约保证金的退还按土地出让合同约定执行；地上建筑物及附属设施按土地出让合同约定处置。
（二）强制退出
存在下列情形之一的，按照土地出让合同约定，出让人可以解除土地出让合同，收回土地使用权。地上建构筑物及附属设施按土地出让合同约定处置。
1.除不可抗力外，受让人因自身原因未按时开工、竣工、投产，超过合同约定最长时限的；
2.经区经委认定，项目在达产评估、过程评估中未达到合同约定最低标准的；
3.经区环保局认定，受让人土地在使用过程中造成严重环境污染的；
4.违反土地管理有关法律、法规规定以及土地出让合同约定的条件进行转让、分割转让、改变土地使用权人出资比例及结构、项目公司股权比例及结构的。
八、合同到期的续期管理
土地出让合同约定使用年限届满，受让人可以提出续期申请。
受让人提出续期申请且土地用途符合规划的，应首先提交区经委、区环保局组织开展到期（续期）评估。对于达到评估标准的，由区规划土地局报经区政府批准同意后办理续期手续，续期建设用地使用权可以协议方式取得，地价按相关规定执行。续期获得的土地，继续实施全生命周期进行管理。
受让人未提出续期申请的或因综合评估不符合标准的以及土地用途不符合规划的，土地出让合同终止，出让人无偿收回土地使用权。受让人应按规定办理房地产权证注销登记，交回房地产权证，地上建构筑物及附属设施按土地出让合同约定处理。
九、土地和地下水地质环境保护
工业用地出让前由土地储备机构委托有资质单位进行土壤和地下水的检测，并组织专家进行评审，区环保局列席参加。检测报告经专家评审后交区环保局认定,经认定存在污染的，应由场地责任方在土地出让前完成修复，通过后作为土地出让合同附件。
工业用地受让人在约定达产年期后的第3年（之后每5年）、出让年限到期前1年和工业用地转让前，均须委托有资质单位进行土壤和地下水的检测和评估，并组织专家进行评审，区环保局列席参加，评估报告经专家评审后交区环保局认定。经认定存在污染的，应由场地责任方进行修复。
受让人在工业用地使用过程中经认定造成土壤和地下水严重污染的，经区环保局认定，出让人可以按照土地出让合同约定解除合同，无偿收回建设用地使用权，并按照“谁污染、谁修复”的原则，要求建设用地使用权人进行土壤和地下水地质环境修复，并承担相关费用。
十、本实施细则由区规土局、区经委、区环保局负责解释。如本实施细则与市级机关制订的文件要求不一致的，以市级机关文件内容要求为准。
十一、本实施细则自发布之日一个月后起实施，有效期截止至2016年3月31日。
