徐汇区住房发展“十三五”规划

　　为推进“十三五”期间徐汇区住房发展，努力实现住有所居，根据《徐汇区国民经济和社会发展第十三个五年规划》的要求，制定本规划。

　　本规划主要阐明“十三五”期间，徐汇区住房发展的指导思想、基本原则和发展目标，明确住房发展的主要任务和政策措施，是徐汇区在“十三五”期间完善住房保障和供应体系、促进住房市场平稳健康发展、推进住房发展方式转型、引导相关资源合理配置的重要依据。

一、“十二五”徐汇区住房发展回顾

（一）取得的成绩

1、积极落实各项政策，全面推进住房保障工作

　　（1）廉租住房

　　“十二五”期间，我区共新增廉租住房保障对象1847户；截至2015年底，全区廉租住房累计受益达5806户，累计发放租金补贴12296万元；筹措廉租住房实物配租房源788套，新增实物配租对象705户。

　　（2）共有产权保障住房

　　“十二五”期间是本市共有产权保障住房全面推进的时期，我区是本市共有产权保障住房实施申请供应的重点区，申请量和配售量都居全市前列。共有产权保障住房采取集中申请受理方式，“十二五”期间，全区共完成五个批次共有产权保障住房申请受理工作，完成共有产权保障住房签约6443户。

　　（3）公共租赁住房

　　“十二五”期间，我区根据市住房保障和房屋管理局要求，全面推进公共租赁住房政策落地。分别成立了公共租赁住房建设公司与运营公司，确保公共租赁住房供应和后期管理的有序开展。积极探索公共租赁住房房源筹措和配套建设新机制，陆续开展馨宁公寓（市筹项目）、田东佳苑与龙南佳苑（区筹项目）建设，并利用配建项目及其他渠道积极筹措房源。“十二五”期间，新增区筹公共租赁住房房源3046套（含在建的龙南佳苑项目）。

2、住宅市场总体平稳，存量住房交易占比略高

　　（1）新建市场化商品住房成交量5365套

　　“十二五”期间，我区新建市场化商品住房新增供应4442套，面积约93万平方米；成交5365套，面积约100万平方米，成交总金额约605亿元。

　　（2）存量住房成交量约6.19万套

　　“十二五”期间，我区存量住房成交约6.19万套，共计约455万平方米，成交金额约1425亿元。在成交价格方面，2011-2015年中存量住房成交均价的累积增幅为41%，低于全市存量住房成交均价累积涨幅，相对比较平稳。

　　（3）配套商品住房成交约1.18万套

　　“十二五”期间，我区配套商品住房成交约1.18万套，共计约105万平方米，成交金额约115亿元。

　　（4）完成住宅用地出让16.9万平方米

　　“十二五”期间，我区累积完成住宅用地出让16.9万平方米，可建建筑面积约40万平方米，新增住宅项目以公共租赁住房和动迁安置住房为主。

　　从我区住宅成交的总体情况来看，存量住房成交面积占商品住房成交总面积的70%。从“十二五”期间住宅成交总面积与全区居住房屋保有总量的比例来看，我区的住宅交易虽低于全市总体水平，但在中心城区排名比较靠前。“十二五”期间，我区房产交易产生的税收约占区总税收的6%左右。

3、强化法制管理手段，提升物业管理服务水平

　　（1）建立两级综合管理平台

　　“十二五”期间，徐汇区积极探索加强住宅小区综合管理，制定并实施了《关于徐汇区住宅小区综合管理联席会议实施意见》，并相继在康健、枫林、斜土等街道召开以“创建全国文明城区”为主题的区和街道两级层面联席会议，积极主动邀请市政、市容、城管、工商、质检以及街道七所八所、居委、物业等，在推进创全、违法整治和小区管理中收到了良好效果，切实完善了条块结合，以块为主的物业管理体制。

　　物业管理两级综合管理平台在明确法规边界、规范业主委员会日常运作、理性维护业**益方面发挥了重大作用，一批综合性的长期矛盾得以缓解，重大矛盾得以逐步化解，突发性矛盾在基层得以疏导解决。

　　（2）积极探索完善物业服务市场机制

　　从2012年开始，在市住房保障和房屋管理局的指导下，通过三年时间逐步调整售后公房小区物业服务收费标准，最终使售后公房小区物业服务收费与市场接轨；同时，通过建立“962121”物业服务热线和住宅物业信息监管平台、实施《物业服务企业及项目经理诚信管理办法》等，不断强化行业监管。

　　2014年，我区物业管理行风测评总分均值为81.63分，历年累计被评为优秀管理的项目达103个。其中：建设部物业管理示范项目23个、上海市优秀物业管理项目80个。

　　（3）全面摸清掌握我区物业管理基本数据

　　截止2014年末，摸清我区物业管理基本数据。

　　我区现共计住宅小区931个（以市、区两级物业监管平台数据为准），居住总建筑面积为3509万平方米，其中商品房小区410个，面积为1413万平方米；售后房小区323个，面积为1422万；混合型小区147个，面积为507万平方米；公房小区51个（直管公房小区33个，系统公房小区18个），面积为167万平方米。

　　我区共有256家物业服务企业，其中注册在我区并登陆管理系统的物业服务企业共189家，包括：一级资质4家、二级资质32家、三级资质148家、三级暂定5家。

　　我区已组建业主委员会小区846个，暂未组建业主委员会或在改选中的小区85个（其中商品房67个、售后房6个、混合型12个），其中未成立业主委员会的小区有62个（其中有10个为不满2年的新建商品房小区）。

　　我区根据13个街道镇配置了13个房管办事处，共有工作人员70名，人员数量是全市平均水平的85%。人均管理面积约50万平方米，是全市平均水平（约35万平方米）的1.4倍。

　　（4）加强日常监督检查和执法力度

　　对售后公房和公房小区，加强日常监督检查，强化对物业服务企业、项目经理的监管力度，督促物业服务企业、项目经理认真履约，努力提升物业服务质量。对商品房小区，要求物业服务企业严格对照物业服务合同，认真开展自查自纠，及时整改存在问题，努力为业主创造整洁、有序、安全的居住生活环境。“十二五”期间，我区滚动检查物业小区1030人次，发现问题4000多项，特别在创建全国文明城区过程中，重点针对306个小区检查并整改问题1800余项（次）。此外，加大了执法力度，协调、劝阻了违法《物业管理条例》行为350余件。处理物业投诉、矛盾化解1232件，物业矛盾得到有效缓解。

　　（5）积极探索培育专业社会中介组织

　　“十二五”期间，我区在徐家汇、枫林、田林三个街道镇积极探索培育和发展专业社会中介组织，参与业主大会组建、业主委员会换届改选及日常运作指导服务，涌现出“和房家园”物业管理事务指导中心等三个物业管理“民非”组织。

　　（6）落实物业服务规范化补贴

　　“十二五”期间，针对老小区的民生问题，我区在全市率先出台《售后公房小区物业管理服务规范化补贴办法》，为突破老旧小区物业管理瓶颈提供思路。

　　截止2014年末，我区共有385个公房和售后房小区、223条弄堂（223条弄堂包括：50条永福物业弄堂、163条湖南街道弄管会弄堂、10条天平街道弄管会弄堂）纳入物业服务规范化补贴，总补贴面积约1419万平方米。每年度的补贴资金总额在6000万元以上。

　　“十二五”期间，我区的物业管理工作取得了长足的进步，一是将物业管理工作进一步渗透到城市管理体系中；二是进一步明确了物业服务社会化定位；三是初步形成了依法依规的物业管理运作体系；四是进一步拓展了服务领域；五是进一步提高了管理服务水平；六是行业对全区国民经济的贡献初步显现。

4、建立联合工作平台，加强租赁管理群租治理

　　（1）出台管理办法

　　“十二五”期间，我区房管联合区公安等十部门共同制定下发《关于加强本区住宅小区出租房屋综合管理工作的实施办法》（徐房管〔2014〕167号），以及《徐汇区居住房屋租赁合同登记备案及寄宿管理办法》（徐房管〔2014〕186号），拟定了“群租”治理流程、居住房屋租赁（寄宿）手续办理流程等指导性文件，为居住房屋租赁管理和群租治理的规范化打下了坚实的基础。“十二五”期间，区房管局联合各相关部门共整治群租房屋8040套。

　　（2）建立区级综合管理工作联席会议和街镇综合管理平台

　　在工作机制方面，我区在区一级层面建立出租房屋综合管理工作联席会议制度，由区长担任联席会议领导小组组长；在街镇级层面建立出租房屋综合管理平台，街镇主要领导为第一责任人。同时，由区综治办、区公安分局和区房管局分别成立矛盾化解工作组、群组整治工作组和长效管理工作组，进一步推进我区住宅小区出租房屋综合管理工作。

5、深化整体保护理念，有序推进历史风貌保护

　　（1）有序推进居住类直管公房中优秀历史建筑的修缮

　　根据《徐汇区历史文化风貌区和优秀历史建筑保护“迎世博”三年行动计划》（徐府发〔2008〕6号），我区将风貌整治与迎世博、与民生改善相结合，完成淮海大楼、安亭公寓、黑石公寓、伊丽莎白公寓、克莱门公寓、太原小区等属居住类直管公房的保护修缮工作，总建筑面积6.3万平方米。

　　（2）探索解决居住类优秀历史建筑保护中的难点问题

　　对属直管公房居住类优秀历史建筑高密度、超负荷使用情况以及公房使用权历史遗留矛盾等难点问题开展调研，提出“回购、置换”的小规模、渐进式解决思路。

　　（3）探索市场化成片保护机制

　　以政府扶持、市场运作、专家指导、各方参与为原则，通过石库门里弄改造、市场置换等方式实现了建业里片区的成片保护和更新。通过挖掘商业开发价值，创新运作机制，为历史风貌成片保护的市场机制开拓了一条探索性的道路。

　　（4）深化整体保护理念

　　配合区政府系统梳理“衡复”风貌区的42条道路，完成了《风貌道路保护规划》，为整体保护理念的落实提供了基础。

　　（5）建立优秀历史建筑现状档案

　　完善我区优秀历史建筑房屋结构、建筑特色、平面图纸等现状资料，建立优秀历史建筑现状档案。整理和收集历史资料，建立历史建筑集人文历史信息、建筑特征信息等于一体的专业档案。建档范围从优秀历史建筑逐步向重点保留历史建筑拓展，逐步完善区域历史建筑较为完整、详实的专门档案材料。

6、规范修缮操作流程，倡导居民自治政府监管

　　（1）出台实施细则

　　“十二五”期间，我区颁布了《徐汇区住宅修缮工程管理实施细则（试行）》（徐府发〔2012〕22号）；依据《上海市旧住房综合改造管理暂行办法》，细化了《徐汇区旧住房成套改造工作的操作办法》。

　　（2）进一步扩大范围，完成各类旧住房综合改造430万平方米

　　我区进一步扩大旧住房综合改造范围，逐步对上世纪七十年代建造的老公房实施综合维修。“十二五”期间，我区共计完成各类旧住房综合改造430万平方米，受益居民8万户，总投资13亿元。在修缮改造形式上，从单一的平改坡综合改造扩大为屋面及相关设施改造、直管公房厨卫等综合改造等多策并举。

　　（3）转变政府职能，充分发挥居民自治作用

　　“十二五”期间，在政府职能方面，我区从大包大揽的实施者转变为资金补贴、加大激励、注重安全质量的监管者，使得本区的旧住房修缮改造工作在工程任务量、改造形式、管理水平等各方面都得到了较大的提升。在修缮改造工作中，充分发挥居民的自治作用，通过工程实施前的“听证会”和实施过程中的“协调会”等一系列举措，充分听取居民群众的意愿，发挥社区群众工作优势。

　　在旧住房成套改造工作中，坚持“居民自愿、政府扶持”，选好、用好居民代表，参与成套改造工作全过程；在职能架构上，建立了由8个政府相关部门和9个街道为成员单位的工作协调机构，强化了房管、规划、产权单位和街道“四位一体”的工作职责。

　　（4）完成全区住房安全隐患排查和处置

　　在“十二五”末，根据住房城乡建设部《关于组织开展全国老楼危楼安全排查工作的通知》（建办电〔2014〕7号）和市住房保障和房屋管理局《关于迅速开展本市老旧住房安全排查工作的紧急通知》（沪房管修（2014）97号）的要求，为加强本区老旧住房安全管理，保护人民生命和财产安全，完成了32万平方米存在安全隐患的老旧住房的房屋检测，并处置了10万平方米严重损坏的房屋。

7、推进遗留基地收尾，初步探索实施零星旧改

　　（1）大力推进遗留基地收尾

　　“十二五”期间，完成房屋拆迁行政裁决104个。通过对拆迁许可证遗留基地开展梳理，采用裁决与协商齐步走的方式，大力推进遗留基地收尾工作，完成32个拆迁许可证基地的收尾平地工作。其中，徐家汇中心寰宇地块、轨交12号线、轨交11号线、麦琪里地块、中东三家里一期、毛家塘、曹家宅、罗汉松等配套商品房地块均是我区重点项目，为“十二五”期间我区区域经济、文化和交通建设奠定了良好的发展基础。

　　（2）探索并初步实施零星旧改

　　“十二五”期间，随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》颁布实施，我区在旧区改造方面注重做好新条例的学习宣传以及新老条例的衔接工作。根据市政府对零星旧区改造的总体目标，我区在零星旧里地块改造方面进行了探索，特别是根据零星旧区改造项目的居民改造意愿进行征询，形成轮候机制。其中，对乌鲁木齐南路378-394号地块开展旧改征收工作，顺利通过旧区改造意愿征询；此外，还尝试对4个零星地块实施置换工作，已有2个地块顺利完成置换并完成搬迁平地。

　　（3）创新管理，多元探索，努力提高征收管理水平

　　强化法制思维，公平公正意识，探索有效的征收管理形式。一是法律服务进基地。在单位征收工作中，针对外来人口密度高、无证经营收益高、房屋出租率高、房客清退阻力高等现象，在基地引入司法调解，通过法律程序解决各类矛盾，“十二五”期间，完成龙兰路、夏泰浜路等地块的腾地工作，龙启路、文定路等地块的征收工作也正有序推进。二是探索土地收储联动机制。为配合滨江地区整体开发，通过中东三家里二期单位征收工作，积极探索国土征收与滨江土地收储联动机制。为落实龙吴路扬尘及环境综合治理，启动春申港混凝土搅拌站、淀浦河沿岸砂石料码头征收腾地与搬迁前期工作。

（二）存在的问题

1、住宅小区管理资源有待整合，综合管理机制尚未完全理顺

　　我区部分住宅小区仍存在相关行政管理部门管理和服务职责不清、界线不明的问题，部门职能“碎片化”现象较为明显，导致住宅小区内违法搭建、“群租”、“居改非”等综合性问题未能得到及时有效解决。

　　“十二五”期间，我区住宅小区两级综合管理平台基本上已形成“雏形”，但相关的各项工作体制尚未完全理顺，区级层面小区综合管理联席会议制度实质化运作不足；部分街道没有将住宅小区综合管理作为社区管理的重要环节，缺乏相关的统筹协调和监督管理；以居民区党组织为核心的物业管理调处纠纷机制相对脆弱。

2、房屋综合行政管理力量不足，缺乏长效的政策、法规支撑

　　一是房屋维修管理体制调整后，由于缺乏有效的监管和强制修缮的规定和标准，在支配房屋专项维修资金过程中，有些业委会出现了“滥用”和“惜用”的现象。

　　二是在老私房、公有住房管理方面，沿用多年的公房租赁管理政策遇到了许多新矛盾，但并没有相应的政策调整，管理依据不足。相当部分老私房、公有住房存在失修失养的情况，必须引起充分重视。

　　三是基层房管部门作为履行房屋行政管理职能，与居民沟通最为频繁的窗口，在队伍结构、管理手段、工作经费等方面遇到了不少问题，导致管理人员力量不足，队伍流动性较大。

3、历史建筑超负荷使用情况多，社会参与和配合度仍然较低

　　“衡复”风貌区约三分之二居住类历史建筑长期处于严重不合理使用状态，多户拆套使用，合用厨卫，走道堆物普遍存在，安全隐患严重，即所谓“72家房客”。

　　公房转租比例达三分之一以上，助推了违法使用现象的产生，致使房屋及设施破损情况加剧，社区管理难度加大，风貌环境也大不如前。同时，针对风貌区内违法搭建、改性使用现象，街道、居委会及物业公司，与房管、规划、城管等具体业务主管部门之间缺乏有效的沟通，在发现违法搭建苗头，排摸既有违法建筑上横向联和，纵向沟通的动态发现机制较为欠缺。

　　历史建筑人口疏散工作涉及面广、资金投入多、工作难度很大，进展缓慢。如衡复风貌区内64块零星旧改地块，搬迁困难，居民诉求较高，光靠项目本身运作难以做到资金平衡，总体需求的资金量又特别庞大，仅靠区政府保护专项资金补贴是远远不够的，而社会资本的参与程度较低，资金方面存在较大缺口，这也导致实施单位保护积极性不高，历史文化街区保护工作进展缓慢。

4、老旧住房改造资金标准滞后，成套改造缺乏政策法规支撑

　　“十二五”期间，我区主要参照1999年制定的140元/平方米资金标准开展旧住房综合改造工作。由于近年来人工费、材料费的大幅度上涨，二类费用的增加、又新增了工人社会保障费等因素，这使得原有标准远远低于实际需求。经测算，按140元/平方米标准目前只能改造坡屋顶及外立面粉刷，这就使居民对改造方案不满意，造成征询意见难以通过，项目推进困难。

　　 “十二五”期间，我区旧住房成套改造工作中通过分隔、加层和扩建的方式，能够解决相对简单的旧住房改造问题。剩余部分的项目情况则更为复杂，改造难度巨大，有相当一部分不成套旧住房的结构、间距现状不理想，在设计改造方案时，无法满足现行政策法规，如抗震、消防、间距、房型标准等方面的要求，致使改造工作难以展开。

　　由于征收相关法规不适用于旧住房改造项目，缺乏强制手段，增加了成套改造工作的难度，部分基地需采用“拆落地”的方式进行，要求整个地块平地之后才能施工，因此必须做到居民签约100%和搬迁100%，少数人因个人利益将影响到大部分居民权益，同时也影响整个旧住房改造计划的推进。

二、“十三五”徐汇区住房发展面临的形势和背景

　　“十三五”时期是我国全面建成小康社会、全面深化改革、全面推进依法治国、全面从严治党“四个全面”战略布局，贯彻创新、协调、绿色、开放、共享“五个发展”新理念的重要时期；也是本市“创新驱动发展、经济转型升级”的关键阶段；更是我区深化“四个徐汇”、“一轴一带”和“七大功能区”布局，打造“一核多点”创新金融产业集群战略蓝图的五年。

（一）加快转变政府职能，创新社会治理体制

　　党的十八届三中全会明确指出，要加快转变政府职能，发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府的作用，进一步提高政府治理水平，激发经济社会发展活力。

　　要处理好简政放权和加强管理之间的关系，通过精简行政许可审批事项，减少政府行政干预，遵循市场自我调节规律，发挥法律手段和经济手段的作用，积极引导和培育行业组织和中介机构参与；以保基本、补短板、促公平为重点，强化政府在社会管理和公共服务方面的职能，改进政府管理和服务方式，逐步从门槛准入、资质审批等前置监管转向行为问责、危机处理等过程监管，以及事后评估评价等现代化管理手段，建立长效机制，着力打造服务型政府。

　　要改进社会治理方式，坚持系统治理，发挥政府主导作用，鼓励和支持社会各方面参与，实现政府治理和社会自我调节、居民自治良性互动。在转变政府职能的前提下，激发社会创造活力，为公众提供高质量、差异化的社会公共服务，实现从政府单一主体的单向度管理，走向多元主体的协同治理，推动社会治理从国家本位向社会本位转变。

（二）深入推进依法行政，加快建设法治政府

　　党的十八届四中全会通过《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》中提出，加强和改进政府立法制度建设，完善行政法规、规章制定程序，完善公众参与政府立法机制。

　　依法全面履行政府职能。完善行政组织和行政程序法律制度，推进机构、职能、权限、程序、责任法定化。推行政府权力清单制度，坚决消除权力设租寻租空间。

　　健全依法决策机制，把公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查、集体讨论决定确定为重大行政决策法定程序，确保决策制度科学、程序正当、过程公开、责任明确。

（三）按新常态发展要求，保障民生为突破口

　　党中央明确提出，“十三五”时期，经济社会发展要在保障和改善民生方面取得明显突破的要求。总书记在2015年11月关于《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》说明中提出的三点要求，对“十三五”期间本区住房发展目标的制定，具有重要的引导作用。一是“十三五”规划作为我国经济发展进入新常态后的第一个五年规划，必须适应新常态、把握新常态、引领新常态；二是面对经济社会发展新趋势新机遇和新矛盾新挑战，谋划“十三五”时期经济社会发展，必须确立新的发展理念，用新的发展理念引领发展行动；三是“十三五”规划作为全面建成小康社会的收官规划，必须紧紧扭住全面建成小康社会存在的短板，在补齐短板上多用力。为此，“十三五”期间，徐汇区也应在住房方面进一步改善民生，着力提高发展的协调性和平衡性。

（四）服从全市资源底线，挖掘本区发展重点

　　市委、市政府多次强调要深入贯彻中央对本市的要求，要把握好大势、服务好大局，走出发展新路，解决好持续发展的动力问题和影响创新发展的体制问题。并特别提出，对本市而言，人口调控、建设用地减量、环境保护、城市安全是对全局和长远具有重要影响的四条底线。

　　“十三五”期间，在土地资源方面，本市将进入增量向存量转换发展的阶段。从我区的情况来看，从“十二五”后期到整个“十三五”阶段，全区新增住宅用地量都十分有限；“十二五”期间，住宅的新开工建设量逐步萎缩。从住宅的销售情况来看，存量住房交易在套数和面积都占全区住宅交易总量的60%以上，这意味着我区的住宅市场已经是以存量为主的市场。土地和住房资源约束将对我区住房保障工作开展带来重大影响，也对租赁市场管理、存量房交易管理提出了新的要求。

　　在人口方面，本市面临较大的人口调控压力，带来产业转型发展的要求，需要切实考量住房政策对人口流动的影响。“十二五”期间，我区常住人口在115万左右，其中户籍人口占70%以上，人口密度在全市各中心城区中并不算高，户籍人口的出生率一直低于死亡率，户籍人口的净流入比例也逐年下降；与此同时，外省市常住人口保持年均6000-8000人的增量。“十三五”期间，从人口调控的角度出发，需要在有限的空间内，进一步完善我区的住房供应结构，以匹配居民的住房需求，合理引导居民住房消费。

　　在环境方面，受到碳排放等指标约束，必须加快推进住宅产业化、绿色建筑，以及各项节能新技术在本行业内的运用。

　　在政府负债方面，一方面经济增速减缓造成财政收入减少，另一方面受到地方融资平台清理的影响，要求政府财政投入更加强调保民生，补短板，将更多的空间留给市场。

　　结合徐汇区的情况来看，在坚持本市发展底线要求的基础上，应当结合本区的住房特征，挖掘“十三五”期间的发展重点。一是对存量住房的管理和配套等相关住房服务能级的提升，以物业管理、旧住房修缮改造和风貌区保护为抓手，进一步改善居民的生活环境和居住水平，“十二五”末，本市开始推广城市更新理念，对我区而言，风貌区保护、旧住房改造和零星地块旧区改造等相关工作都需要在理念、目标和手段上有所创新。二是针对中小套型商品住房的供需不平衡，在新增量非常有限的前提下，通过加强存量住房交易市场和住房租赁市场的监管，以及公共租赁住房等住房保障政策，逐步缓解供需矛盾。

（五）结合本区目标要求，服务区域整体发展

　　紧密结合“努力建设创新徐汇、幸福徐汇、文化徐汇、美丽徐汇，到2020年基本建成经济活跃、文化繁荣、环境优雅、社会和谐的现代化国际大都市一流中心城区”的要求，在住房领域进一步推进创新、协调、绿色、开发和共享发展。

　　深化推进住房保障各项工作，加大旧住房综合改造力度，以及加强物业管理，完善多层次可持续的民生保障体系。针对人口老龄化的发展趋势和居民家庭生活需求的不断变化，进一步完善各项配套设施，增强住房服务水平，提升生产空间、生活空间、生态空间布局的合理性。

　　坚持增量拓展与存量盘活相结合，增加有效供给，推广绿色建筑和环保节能技术的运用，提升区域住房品质。加强对房产中介、物业管理市场的培育和监管，加强行业规范化建设，优化房地产市场环境。结合“十三五”期间我区的经济转型发展方向，“一轴一带”和“七大功能区”的产业布局，以及滨江、徐家汇等重点地区发展目标，在住房领域挖掘潜力，改善供需平衡，推动产城融合，促进重点功能区主导产业集群集聚发展。

　　贯彻创新发展思路，配合环境整治、群租治理和风貌保护，对重点区域，在提升房屋质量、确保居住安全的同时，通过有机更新，构筑多元开放的城区文化，特别是保护和传承优秀的历史文化，并为创新产业的引入提供发展空间。

　　进一步加快政府职能的转变，提升居民自治水平，激发社会共治活力，在物业管理、旧住房修缮改造等方面，要加快改进创新工作方式，提高政府监管和法制化程度，推动居民的共同参与和沟通协商，以及合理引导社会资源参与。

三、“十三五”徐汇区住房发展的指导方针和总体目标

（一）指导方针

　　“十三五”期间，我区住房发展以毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，深入贯彻党的十八大和习总书记系列重要讲话精神，推进实施“四个全面”战略布局和“五个发展”新理念，加快转变政府职能，创新社会治理体制，深入推进依法行政，建设法治政府。围绕本市创新驱动、转型发展要求，坚持以人为本，着力提高住房资源利用效率，支持和满足合理的住房需求，建立购租并举的住房制度；坚持民生优先，突出市场配置和政府保障相结合，多渠道解决居民住房问题；坚持统筹增量和存量，合理利用住房资源。

　　按照市委、市政府对我住房建设与管理的要求，着眼我区“十三五”功能区打造的发展思路，一方面继续推进住房保障工作逐步实现常态化，优化政策细节与操作机制；另一方面针对本区住房领域出现的新情况、新问题以及新形势的要求，加快建立多部门统筹协调的决策和长效管理机制，加快完善规章制度，在公共租赁住房与人才吸引、历史风貌保护与功能区打造、社区综合治理与物业管理等重点工作上实现突破。

（二）总体目标

　　“十三五”期间，我区住房发展围绕创新驱动、转型发展的要求，以全区经济结构转型、人口调控、为着眼点，在全区以功能区发展为抓手、以着眼成为上海科创中心“重要的功能区”为目标，强化政府行政理念的转变，充分发挥市场配置资源的决定性作用。

　　切实推进住房保障体系的优化完善，着力在公共租赁住房政策与人才吸引目标上实现整合与机制创新。

　　坚决执行房地产市场调控政策，实现住房存量市场的有效管理，促进住宅产业化和节能环保技术的运用。

　　加快培育和发展住房租赁市场，有效拓展租赁性住房资源，完善住房租赁信息服务，加强租赁性住房和中介机构监管。

　　突出法制化与基层治理的要求，深化“无缝隙”的治理理念，进一步优化完善物业管理体系，推进住宅小区综合治理机制的落实。

　　强化历史风貌区的保护工作，逐步建立起以整体保护为理念的常态化城市更新机制。

　　结合旧住房综合改造工作纳入本市住房保障体系，进一步加大对旧住房修缮改造的推进力度，建立老旧住房修缮管理和安全隐患处置的长效机制。

　　至2020年，我区住房市场平稳发展，住房配置更加合理，住房困难得到保障，住房条件明显改善，管理能级显著提升。使我区住房保障和房屋管理工作在全市保持领先地位，与区域整体发展导向、目标进一步深入整合，在民生保障的成效方面更上一层楼。

四、“十三五”徐汇区住房发展的具体目标和任务

（一）住房保障

1、具体目标

　　（1）全面解决我区户籍低收入住房困难家庭的住房问题

　　全面解决我区户籍低收入住房困难家庭的住房问题，“十三五”期间，预计新增廉租住房受益家庭约1500户。到“十三五”期末，我区廉租住房受益家庭累计达7300户。

　　（2）进一步扩大共有产权保障住房受益面

　　进一步扩大受益面，解决本区户籍中低收入住房困难家庭，尤其是年轻职工、新结婚户的住房问题。“十三五”期间，预计新增共有产权保障住房受益家庭6000户。

　　（3）聚焦公共租赁住房吸引区域产业人才的定位，明确公共租赁住房公司市场化运作的机制

　　“十三五”期间，我区公共租赁住房以满足区域导入人才的租房需求为主，兼顾户籍中低收入居民家庭的承租需求。

　　公共租赁住房房源按市场化方式运作，拓宽公共租赁住房公司运营空间，激发其运作活力，实现资产的保值增值目标，确保公共租赁住房机制的可持续运作。

　　多渠道筹措房源，探索代理经租模式盘活市场存量房源，预计五年内筹措公共租赁住房约600套，实现新增可供应2600套，新增供应公共租赁住房家庭3000户。

2、主要任务

　　（1）进一步完善廉租住房供应分配机制，逐渐提高货币补贴的比重

　　通过提供房屋租赁信息、政策宣传等方式，鼓励一般廉租对象选择货币补贴，更多采用市场化房源解决住房问题，将实物配租控制在一定比例。在廉租住房和公共租赁住房房源并轨后，探索采取“租补分离”的方式，对相同房源收取相同租金，然后根据入住对象的不同情况给予相应比例的补贴。

　　（2）完善共有产权保障住房退出操作流程，做好供后管理和上市准备

　　根据《上海市共有产权保障住房管理办法》要求理清相关职责，协助房源所在区做好共有产权保障住房受益家庭的供后管理工作。

　　（3）结合区域人才吸引的具体要求，进一步优化公共租赁住房的准入轮候机制

　　结合全市建设“科创中心”的总体要求以及我区功能区开发的发展方向，进一步优化公共租赁住房房源分配，使有限的政策资源进一步聚焦区域发展的要求。

　　在继续贯彻全市统一的公共租赁住房准入口径的基础上，根据我区需要重点引进的产业人才制定有针对性的排序轮候机制，通过与人保部门的合作与信息联动，使公共租赁住房政策能与区域发展、人口调控、人才吸引目标有机结合。

　　（4）盘活社会存量资源，提升信息化管理能级，增加公租房有效供应

　　根据住建部2016年提出的允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房等设想，结合我区实际，进一步盘活我区存量房屋资源。

　　进一步提升公租房运营的信息化管理能级，加强房源信息公开，配租和供后管理。鼓励公共租赁住房运营机构、代理经租机构、物业服务企业等开展住房代理经租业务，将社会闲置住房房源纳入信息库进行配租，有效整合全区社会闲置住房资源。

　　（5）探索改善来沪务工人员居住问题

　　坚持有利于改善和发展民生、有利于推动城市经济结构转型，按照政府主导、市场运作、因地制宜、规范管理的原则，逐步解决来沪务工人员的基本居住问题。积极探索公共租赁住房运营机构和其他社会机构，与房屋产权单位合作，在房屋用地性质不变、权属不变的前提下，利用或部分利用闲置的原有非居住房屋结构，改建和改造来沪务工人员宿舍。

（二）住房市场和住宅产业化

1、具体目标

　　（1）贯彻落实本市各项房地产市场调控措施，规范住房交易市场秩序

　　继续严格执行住房限购措施，加强房地产中介监管，规范交易行为。预计“十三五”期间，我区新建市场化商品住宅新开工量为67.5万平方米，新增供应量为61.2万平方米，存量住房交易面积约为800万平方米。

　　（2）进一步规范租赁市场，加快完善租赁市场管理制度

　　在《本区住宅小区出租房屋综合管理工作实施办法》，《徐汇区居住房屋租赁合同登记备案及寄宿管理办法》的基础上进一步完善租赁市场管理制度。

　　落实区出租房屋综合管理工作联席会议制度、各街道出租房屋综合管理平台，以及多部门的工作组制度，建立跨部门住房租赁监管体系，依托社会综合治理整治群租，维护租赁市场秩序。在加大对“群租”顽疾治理力度的同时，以构建与社会治理相适应的出租房屋综合管理模式为重点，推进住宅小区出租房屋综合管理与当前人口科学管理和调控相结合，建立“以租管房，一门受理；以证管人，齐抓共管”的工作机制，探索政府管理与社会治理、专业指导与区域管理相结合的综合管理模式。

　　（3）以全装修及装备式建筑为抓手，推进住宅产业化工作

　　“十三五”期间，以全装修及装配式建筑为抓手，推进我区住宅产业化工作，根据规划及各地块实际情况，确定全装修率和装配式率要求。

　　（4）结合新建住宅地块开发建设，同步推进配套道路建设

　　根据新建住宅地块的开发和建设要求，同步推进实施住宅配套道路建设。“十三五”期间，计划实施道路10条。

2、主要任务

　　（1）推行“一卡两证”，运行租赁备案升级系统

　　根据《徐汇区居住房屋租赁合同登记备案和寄宿管理办法》，落实租赁备案、居住证和门禁卡联动的长效监管机制。各街镇社区事务受理中心（以下简称受理中心）承担租赁合同登记备案的具体工作，并协调开展居住房屋寄宿登记和管理工作。各街镇住宅小区出租房屋综合管理平台负责租赁信息收集、汇总及违规租赁信息标记等工作。

　　（2）加强对房地产中介机构监督管理

　　根据住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房〔2015〕4号）系列要求，进一步加强对我区房地产中介机构的监督管理。对出现违规操作的房地产中介机构和从业人员，在区信息公开平台进行公布。

　　（3）积极培育租赁性住房运营机构

　　加快培育租赁性住房运营机构，以稳定租赁关系，规范租赁行为，促进住房租赁市场发展。对我区闲置房屋资源进行摸底，吸引社会资本和机构参与租赁性住房的改建和运营；协同区社保等相关部门对我区引进人才、企业职工的住房需求进行摸底，由区房管部门牵头组织用人单位与租赁性住房运营机构协商，解决职工住房问题。

　　同时，加强对运营机构的监管，对出现违规行为的运营机构，在区信息公开平台进行公布。

　　（4）逐步修改《管理规约》，提高装修物业备案率

　　积极指导和引导小区业主委员会修改业主《管理规约》，狠抓住宅装修物业备案，增加业主自律和自治管理“群租”的有关条款。督促物业企业加大住宅室内装饰装修管理登记备案管理，确保区内“群租”整治重点小区装修备案率100%。

　　（5）实施10条配套道路建设

　　“十三五”期间，实施龙启路（云锦路—龙腾大道）、龙启路（龙吴路—喜泰北路）、龙启路（喜泰北路—天钥桥南路）、天钥桥南路（龙耀路—黄石路）、黄石路（天钥桥南路—丰谷路）、大木桥路（中山南二路—龙华中路）、兆丰路（中山南二路—龙华中路）、丰谷路（龙启路—龙耀路）、喜泰支路和喜泰北路共10条配套道路建设。

（三）物业管理

1、具体目标

　　（1）显著提升住宅小区综合治理水平

　　不断健全区、街道镇两级住宅小区综合治理联席会议机制，并实现常态化、实体化运转；明确政府相关管理部门和专业服务单位职责分工，全面消除住宅小区的管理服务盲区。

　　（2）增强物业社会化服务能力

　　充分发挥专业性、区域性物业综合服务组织作用，提高业主自我管理的意识和能力。“十三五”期末，我区业主委员会组建和运作良好率达到85%以上，业主委员会年度轮训实现100%全覆盖。不断健全社区矛盾纠纷化解机制，“十三五”期间，街道镇层面调解机构建立率力争达到100%。逐步建立公民居住信用信息征集制度，提升社区规范和居住文明水平。

　　（3）全面推进物业服务市场化进程

　　提升物业服务行业的政府监管效能。“十三五”期间，在我区基本建立“质价相符、按质论价”的物业服务收费价格机制；全区有物业服务企业管理小区的覆盖率提高到90%以上；物业项目招投标率实现100%全覆盖。发挥物业行业协会在物业价格指导等方面的权威作用，初步形成社会化、专业化、规范化的物业服务市场，提高物业服务水平和物业行业公众满意度。

　　（4）完善住宅小区突出问题解决机制

　　有效治理住宅小区突出问题，全面夯实物业管理基础数据，理顺物业服务价格、维修资金归集、设施产权关系等体制机制。“十三五”期间，物业服务管理领域的各类**投诉明显下降，住宅小区居住生活环境得到明显改善。

2、主要任务

　　（1）理顺和健全行政管理体制机制，发挥住宅小区综合管理联席会议平台作用

　　以《徐汇区关于加强住宅小区综合治理三年行动计划的实施意见》为导向，积极发挥联席会议统筹协调、政策制定和考核督查的作用，加强组织运行，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域问题，研究解决住宅小区共性的难点问题和突出矛盾，落实各相关职能部门工作目标和任务。街道（镇）联席会议加强人员和资金保障，积极推进辖区内住宅小区综合治理重点事项，协调、推进辖区内住宅小区阶段性、综合性难点工作。

　　明确政府行政管理各相关部门在住宅小区中的监管职责，细化完善住宅小区综合管理职责清单。坚持依法定责，按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则，明确职责分工、明晰管理边界，细化落实部门的监管职责清单，提高基层管理服务的处置效率和效能。

　　（2）发挥物业管理专业优势，建立面向全区性的物业管理综合服务中心

　　探索建立区级物业管理综合服务中心，作为服务于全区物业管理及其相关活动的事务机构，主要承担行业培训教育服务、数据信息管理与服务、事务代办代理服务等职能。以法治化、信息化、专业化、便民化为建设目标，通过厘清行政监管、社区服务和专业服务三者的关系，进一步发挥行业专业管理优势，促进物业服务市场化环境形成，支持基层群众自治，为探索符合徐汇特点的社区治理模式，增强社区治理成效提供保障。

　　通过物业行业协会这一权威性组织，积极引领物业服务企业针对不同类型住宅小区推广酬金制、职业经理、自主管理和包干制等多种物业服务模式，逐步建立完善市场竞争机制，推动实力强、有品牌的物业服务企业做大做强。打造“诚信、专业”和“公平、公正”的物业服务市场评估机制，引导物业企业探索物业增值服务，由传统物业管理向社区服务、房屋租售、现代物流等领域延伸，促进物业企业转型发展。

　　（3）深化居民自治社区共治，加强分类指导，构建各方参与物业管理的社会共治格局

　　加强对居委会、业主委员会、社会中介机构、物业服务企业以及房管部门、街道镇等相关人员专业培训。强化培训的针对性和操作性，不断提升从业人员整体水平，提高业主委员会自我管理和自治能力。充分发挥居民区党组织在社区自治共治中的领导核心作用，强化对业主大会、业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责。在各街道镇组建“业主委员会联合理事会”，积极与物业服务企业开展“沙龙”等交流互动，形成住宅小区业主与物业服务企业融洽和谐协商氛围。

　　指导业主委员会依法履行职责，督促和协助物业服务企业履行合同约定，积极协调处理业主和物业服务企业之间矛盾、纠纷。推动尚未成立业主委员会住宅小区，抓紧成立业主大会和业主委员会。对尚无条件成立的，协助居委会加强指导，帮助业主加强自我管理；对已成立但矛盾相对突出、运作不规范业主委员会，由街道（镇）联席会议重点关注并加强指导和监督，提升业主自我管理能力。

　　（4）理顺物业服务市场价格机制，加快解决历史遗留问题，促进物业行业市场化健康发展

　　坚持市场化方向，进一步完善物业服务收费价格形成机制，按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业主委员会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。做好物业管理招投标事权下放区（县）的相关准备，精简招标备案、保证金交纳、中标备案等程序，缩短办理时限，进一步规范物业招标代理机构以及代理工作人员在招标投标活动中的代理行为，提高物业管理评标专家针对投标文件响应招标项目的筛选、甄别、优选能力。基本实现我区住宅小区物业服务收费市场化运作。同时，继续优化对公房和售后房小区的政府扶持政策。

　　加快解决维修资金历史遗留问题。对1996年6月商品住宅维修资金相关管理制度实施前，专项维修资金存在缺失的部分商品住宅小区，积极引导小区业主委员会、业主依据法规做出补建决定，参照政策出台后的筹集标准，按照“业主出资为主、政府补贴为辅”的原则，解决商品住宅专项维修资金问题。对1996年6月至2000年底期间，存在尚未缴纳专项维修资金的部分商品住宅小区进行追缴。

　　（5）整合资源解决住宅小区民生突出问题，维护住宅小区安全平稳运行

　　全面梳理我区住宅小区中居民群众反映比较强烈的突出问题，在房屋质量投诉、群租、违法建设、停车难、高空抛物、占道堆物、宠物扰民等方面寻找解决问题的突破点，对老旧小区存在的供水水质、电梯更新改造、物业服务不到位、物业费收缴及维修基金归集、水电气设施改造及维护等方面研究整改或推进方案。

　　从源头上控制“群租”现象，推动300个小区创建成“无群租小区”，逐步规范居住房屋租赁市场，通过完善租赁备案、居住证管理和门禁卡联动等构建长效工作机制。继续完善违法搭建、破坏房屋承重结构、擅自改变房屋使用性质等影响房屋使用安全行为的发现、报告、劝阻、处置机制。对老旧小区电梯等陈旧设施运行状况开展安全评估。

　　落实老旧住宅小区供电设施改造方案，全面完成住宅小区电能计量表前供电设施维护和更新改造。积极做好住宅小区二次供水改造、积水点改造等改造项目。对已存在安全隐患的设施设备，及时督促、协调相关职能部门、业主委员会和物业服务企业，依程序落实修理和更新，保障设施设备安全运行。

（四）历史风貌保护

1、具体目标

　　“十三五”期间，计划完成7万平方米优秀历史建筑（涉及17处、86幢优秀历史建筑，1399户居民）、50万平方米保留历史建筑的修缮工作，预计完成“衡复”风貌区内区属直管公房中优秀历史建筑一个轮次的修缮工作。

2、主要任务

　　(1)集中力量,优化政府决策管理平台与机制

　　    成立衡复风貌区保护工作领导小组,由区主要领导牵头,下设“一委、一办两平台”,作为区级层面统一决策机构。

　　管委会由区保护工作各相关单位组成,落实领导小组的各项决议,推进风貌 区具体工作。

　　    管委办设在区房管局,工作人员由各成员单位派员担任,并设立固定办公场所,实体化运作,负责政策落实、组织实施、方案论证、目标管理、考核推进等系列工作。

　　    建立“建设实施、管理执法”两平台:一是建设实施平台,负责具体实施 风貌区内的零星旧改、风貌区道路修缮、历史建筑修缮、保护置换开发等系列 作。二是管理执法平台,负责开展风貌区业态调整、街面整治、小区综合治理 绿化灯光管理及日常监管等相关工作。

　　（2）深化市区两级管理体系，完善日常监管机制

　　一是利用社区综合治理平台，强化违章等问题的巡查、监管和执法。整合规土、房管、文化、绿化市容、城管、街道等条块巡查力量，建立一支专门的队伍，集中力量、集中责任，将巡查责任主体和执法主体合一并下沉到社区，真正实现力量聚焦。

　　二是建立优秀历史建筑保护监管员制度。每处优秀历史建筑设一名保护监管员，巡查监管职责到人，保护监管员要及时发现、及时劝阻、及时报告优秀历史建筑房屋使用中的违法行为及存在的安全隐患，将违法情况遏制在苗头阶段。

　　三是开展第二轮保护告知工作。

　　四是继续深化交易环节保护管理工作。

　　（3）加大优秀历史建筑保护力度，缓解过度使用等矛盾

　　探索小规模、渐进式开展保护利用的机制。对“衡复”风貌区内在二手房市场上挂牌出让的保护保留历史建筑，委托市场化机构尝试进行收储。对收储的居住房屋，可尝试多种保护利用方式，以缓解风貌区内保护保留历史建筑居住房屋过度使用矛盾，逐步实现整幢、整层统一使用，恢复合理使用状态，重现原有风貌。

　　（4）提升历史建筑保护工作的信息化程度

　　“十三五”期间，在“衡复”风貌区范围内开展历史建筑保护普查，增加房屋使用情况信息，形成风貌区内建筑一幢一册的信息基础。在此基础上，每年更新居民居住特征以及入住单位特征信息，为风貌区历史建筑保护工作建立全面的基础信息库。

　　开展对风貌区内居民的优秀历史建筑保护意识调查，强化居民对历史建筑保护的意识。充分利用风貌区内企业及居民社区资源，将历史建筑保护工作融入到社区管理和服务中，为历史建筑保护工作提供更好的社区和民众基础。

（五）旧住房修缮改造

1、具体目标

　　“十三五”期间，我区按照“业主自愿、政府扶持、因地制宜、多元筹措”原则，加大力度实施推进旧住房修缮改造工作，并将解决老旧住房安全问题作为修缮改造的主要内容。根据辖区内旧住房存量和待修缮改造余量情况，“十三五”期间，计划实施240万平方米的各类旧住房修缮改造，其中，屋面及相关设施改造150万平方米，成套改造2万平方米，老旧住房隐患处置31万平方米，厨卫改造50万平方米，历史保护建筑修缮7万平方米。

　　成套改造重点是对已启动的项目（约11万平方米）做好逐项推进（或核销）；稳妥做好成片小区改造，坚持“一次规划、分期实施；成熟一幢、推进一幢”；对零星小区改造，由产权单位根据实际情况提出申请，本着量力而行，坚持带方案征询，力争完成2万平方米改造任务。

2、主要任务

　　（1）继续推进三类旧住房综合改造项目

　　结合我区旧住房分布特征和修缮改造需要，继续鼓励推进直管公房厨卫等综合改造、屋面及相关设施改造、成套改造等各类旧住房修缮改造工程。

　　（2）完善老旧住房隐患处置工作机制，建立房屋安全突发事件应急处置机制和信息库

　　老旧住房安全隐患处置工作关乎公共安全和城市运行安全，关乎群众生命财产安全。国家住建部、市政府相继发文，要求对老旧住房安全隐患进行排查和处置；市政府从2015年起，把老旧住房安全隐患处置工作任务纳入各区县保障性安居工程签约责任目标。“十三五”期间，我区旧住房修缮改造工作中，将进一步加大老旧住房安全隐患处置力度，加快建立老旧住房管理和安全隐患处置的长效机制。

　　一是建立我区老旧住房隐患处置工作领导小组，各相关部门共同参与，定期研究老旧危房的处置方案，协调推进处置工作；进一步明确各部门职责，完善操作流程，协调资金保障。

　　二是在相关街道（镇）成立老旧住房隐患处置推进工作小组，重点做好被处置房屋内居民的思想工作以及维稳等问题。

　　三是建立起覆盖全区住宅房屋的“住宅房屋安全突发事件应急处置机制”，规范应急处置流程、明确职责，落实应急处置队伍和经费。

　　四是建立和逐步完善本区老旧房屋的信息数据库，便于多部门信息共享，提高对老旧住房的风险监测和预警能力。

　　（3）拓展旧住房修缮改造的内涵，开展各类惠民工程

　　进一步丰富、拓展旧住房修缮改造的内涵。根据区域实际情况和特色，探索修缮改造形式、创新管理工作机制，因地制宜、多措并举地开展各类惠民工程，将包括积水点排除、给水设施设备改造、道路整修、大树修剪、绿化补种、下水管道翻排、公共场地晾衣架更换、小区自行车棚等相关工作有机结合起来，将旧住房修缮改造纳入小区综合治理范畴。

　　（4）加强住宅修缮工程监管，确保安全质量

　　“十三五”期间，按照“全覆盖、全过程、属地化”原则，对区内各类在建的住宅修缮工程严格项目监管和网上监控，确保工程规范开展。注重加强市、区两级对住宅修缮工程的监督检查、项目监管和工程现场质量安全检查，开展“五个层次”（施工自查、监理复查、区修缮部门巡查、市修缮部门抽查、区对口部门检查）的质量安全检查工作，切实将各项安全质量工作要求落到实处。同时旧住房修缮改造工程要全过程接受市民群众和社会监督，努力形成“专业监督、群众监督、社会监督”三位一体的监督机制，做到环环相扣、全程管控。

　　通过政府采购形式，并经公开招标择优选择专业技术单位，协助开展住宅修缮工程的安全质量监管。加强各在建工程巡视，通过专业技术单位定期专报汇总各工程安全质量及进度，便于区房屋管理部门及时处理各类状况，做到安全质量监管工作全覆盖。

　　（5）借助修缮改造工作规范使用行为，提升业主自治

　　对我区的旧住房改造项目，在设计方案征询环节明确改造后的物业管理要求，由街道组织居民和产权单位、改造实施单位签订协议，对不违章搭建等文明使用行为做出承诺。对实施屋面综合改造的小区，通过修订业主公约，规范房屋的使用行为。

（六）旧区改造和房屋征收

1、具体目标

　　（1）基本完成拆迁遗留基地收尾平地工作

　　“十三五”期间，根据市住房保障和房屋管理局关于推进遗留许可证基地收尾工作的总体部署，按照“停止延长”、“转入征收”、“拆迁平地”的分类处置原则，力争基本完成我区剩余的12个拆迁许可证遗留基地的处置工作。

　　（2）推进配套道路和重大工程征收工作

　　“十三五”期间，为配合市政配套道路施工，力争完成文定路、龙启路、喜泰支路等配套道路的房屋征收工作；积极推进金海线、轨交15号线、龙吴路搅拌站、淀浦河沿岸砂石料码头等重大项目的房屋征收和置换工作。

　　（3）结合“衡复”风貌区历史文化风貌保护工作推进零星旧改

　　“十三五”期间，主要结合“衡复”风貌区保护，力争完成风貌保护区内约16个零星旧房地块的改造工作。共涉及建筑面积约1.8万平方米，户数约392户。

　　（4）积极推进我区滨江地区土地征收腾地工作

　　加强相关部门分工协作，形成我区滨江地区土地征收与收储腾地联动机制，通过道路征收与土地收储相结合的方式，合理高效的推动滨江区域4个片区的前期开发工作。“十三五”期间，配合西岸集团基本完成区域范围内土地征收与收储131.4公顷（约合1971亩）。

2、主要任务

　　（1）促进城市更新，探索机制创新

　　城市有机更新是城市建成区优化城市功能、完善公共设施、提升城市品质、改善城市环境、完善基础设施、激发城市活力的重要手段。“十三五”期间，我区旧城区二次开发应与城市有机更新相结合，积极创新，在旧改模式、融资方式、补偿安置方式、工作推进机制方面勇于探索、突破瓶颈，促进经济、社会、生态、文化协调发展。从配合我区发展建设和业态调整的角度出发，与区重大办、旧改办等单位加强对接，探索机制创新，理顺工作思路。特别是在配套道路征收过程中，结合道路周边地块的收储、开发，与西岸集团、土储公司等单位形成合力，统一补偿标准，通过以点带面、以线带面的形式对涉及征收单位进行整体征收或收储，为徐汇区区域经济的发展和转型奠定良好基础。

　　（2）坚持并完善轮询制

　　根据零星地块改造“统筹考虑、整体计划、分步实施”的指导思想，“十三五”期间，在全盘摸清旧改情况的基础上，结合地块自身条件，按照居民意愿，制定改造计划。可同步启动多个地块的意愿征询，若经过征询，获得绝大多数居民赞同的地块先于启动，力争启动一块，实施一块，逐年稳步推进。

五、相关配套措施

（一）部门配合形成合力

　　住房问题是综合性的问题，不仅需要横向各个部门的配合支持，也需要街镇的基层配合。“十三五”期间，对住房发展在制度政策的综合性、横向配合性、纵向协调性上提出了更高的要求，需要进一步理顺区内各条线关系，取得区发改委、财政、人保、民政，及各街镇相关部门的配合。

（二）加快人才队伍建设

　　一是增加住房政策各项具体工作中的人员编制，如保障性住房供后管理、租赁市场管理等方面工作人员的配备；二是加强住房各领域专业人才的培养，如房屋修缮的专业队伍、住宅产业化专业人才、租赁市场及物业管理市场价格收集分析人员等。

（三）财政资金大力支持

　　各项住房政策都离不开财政的支持。“十三五”期间，我区重点在旧区改造和房屋征收、社区管理补贴、公共租赁住房运作补贴、房屋修缮和历史风貌保护等领域，不仅在财政支持力度上，在财政支持的方式上也需要有更有效的安排。

（四）确保土地资源供应

　　我区作为中心城区，“十三五”期间新增住宅用地的空间很小。在保障性住房筹措方面，应充分盘活存量土地，优化住宅用地的控制性指标，为保障房源的筹措提供更为集约、更为有效的土地供应方式。

（五）信息技术加强管理

　　根据“十三五”创新驱动、转型发展的要求，在住房发展上更注重信息化的运用。一是运用全市公共信用信息平台，提高房屋使用人的责任意识；二是住房租赁市场、物业管理、住房保障领域的专业化信息系统构建，为各类政策制定和决策提供依据；三是房屋信息平台的构建，为全区的住房提供全面的信息。

（六）优化行政审批流程

　　会同全市房管系统共同编制统一的审批业务手册和办事指南，对行政审批事项作进一步梳理，尽可能简化办事环节，缩短办事时限，并通过门户网站、办事窗口等途径对外公开，做到公开公正、方便群众，主动接受社会监督。

（七）开展评估调整目标

　　在“十三五”中期，就我区住房发展规划实施情况开展中期评估，根据评估结果对规划目标进行优化调整，以确保规划的有序实施，进一步满足我区居民的实际住房需要，促进我区住房整体水平的良性发展。