各辖市、区人民政府，常州经开区管委会，市各委办局，市各直属单位：
《常州市城镇老旧小区改造工作实施意见》已经市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实执行。
常州市人民政府
2021年8月23日
（此件公开发布）
常州市城镇老旧小区改造工作实施意见
为进一步改善我市城镇老旧小区居住环境，推进城市更新、完善城市功能、提升城市品质，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、省城镇老旧小区改造工作领导小组《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（苏旧改〔2020〕2号）和《省住房城乡建设厅关于加强老旧小区环境综合整治推进宜居示范居住区建设工作的指导意见》（苏建房管〔2018〕175号）等文件精神，结合我市实际，制定本意见。
一、总体要求
（一）指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，围绕“争当表率、争做示范、走在前列”的目标，按照《常州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要 》要求，加速推进城市有机更新，全面开展我市城镇老旧小区改造工作，积极打造美丽宜居住区，努力推动住有所居向住有宜居迈进，不断提高人民群众的获得感、幸福感、安全感。
（二）基本原则
1. 坚持以人为本，充分尊重民意，激发居民参与热情。坚持以人民为中心的发展理念，从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，精准定位群众需求，激发居民群众参与的积极性，努力实现城镇老旧小区改造工作从“政府排单”到“群众点菜”，从“代民做主”到“让民做主”，从“直接管理”到“主动服务”的转变。
2. 坚持规划引领，挖掘地方特色，精准施策提升品质。以国土空间总体规划为引领，坚持高标准规划设计，充分尊重和挖掘地方特色，创新江南文化建筑元素，注入文化内涵。科学确定目标任务，强化改造工程精细化管理，强抓安全文明施工措施落实，强调提升改造质量效果。通过实施城镇老旧小区改造，积极争创一批省级、市级宜居示范居住区。
3. 坚持“软硬”并行，统筹改造方案，拓展内涵提升服务。充实“硬件”改造内容，充分结合医疗、养老、托幼、家政等社区服务“软件”提升需要，科学制定改造方案，避免重复投入和建设，做到“软、硬件”相互促进、共同升级，为城市注入更多生活气息。同时，要探索建立政府和市场双向投入机制，并充分发挥财政资金引导作用，吸引社会资本以市场化方式参与改造及后期运营，进一步保障改造后的老旧小区既“好看”、又“好住”。
4. 坚持市级整合，区级统筹推进，全面系统组织实施。按照“市级整合、区级统筹、部门联动、合力推进”的原则，市级要整合资源、整合政策、整合资金，各地要统筹开展城镇老旧小区改造各项工作，推进相邻小区及周边地区联动改造，市各相关部门各司其职、齐抓共管，形成工作合力，全面系统推进我市城镇老旧小区改造工作。
5. 坚持建管并重，落实长效机制，实现共建共治共享。以加强基层党建为引领，将社区治理能力建设融入改造过程，引导居民参与、支持和监督城镇老旧小区改造工作。积极探索老旧小区“党建引领、阳光物业”小区治理模式，推广使用市物业管理公共服务平台，完善长效管理机制，实现共建共治共享。
（三）工作目标
到2022年末，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制，确保改造工作规范、高效推进；“十四五”期末，全面完成271个老旧小区、1517万平方米城镇老旧小区改造工作任务，改造成效达到“改造完善、便民惠民、美化提升、住有宜居”高质量发展标准要求，城镇老旧小区改造小区“省级宜居示范居住区”创成率不低于10%，不断提高居民满意度。
二、改造范围、内容和标准
（四）改造范围
本意见中城镇老旧小区是指建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈，且未纳入今后5年规划征迁范围的老旧小区（含散居楼，下同）。重点改造范围为2000年底前建成的城镇老旧小区；对2000年后2005年底前建成，居民改造意愿强烈、参与积极性高的城镇老旧小区，各地根据实际情况，实施改善提升。
（五）改造内容
各地根据《江苏省老旧小区改造（宜居住区创建）技术指南》，坚持地上地下统筹，先地下后地上、里子面子并重、建设管理并举，坚持问需于民、问计于民，大力推进城镇老旧小区改造。改造内容要与美丽宜居城市、适老宜居小区、绿色社区、智慧社区、海绵城市、地下管网改造提升、既有住宅加装电梯、城镇污水处理提质增效精准攻坚“333”行动、绿色照明节能改造等重点工作有机结合，进行集成化方案设计和建设管理，进行“菜单式”改造内容选定。
改造内容包括：改善建筑质量、消除安全隐患、保障基础设施安全供应、改善交通及停车设施、保持小区环境整洁卫生、方便居民日常生活、以人为本改善公共活动空间、提升绿化环境景观、规范物业管理、建立长效机制等十方面。层次标准包括：基础类、完善类、提升类等3个类型。其中，基础类改造内容主要是水电气通信、生活污水收集、垃圾分类等市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等；完善类改造内容主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、改造或建设小区及周边停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、文化休闲体育健身设施及物业服务用房、有条件的楼栋加装电梯等；提升类改造内容主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造。
改造内容选定要因地制宜、突出重点。消防安全提升、非机动车集中停放充电设施、地下老旧管网等涉及安全的改造内容和雨污分流应改尽改；外立面改造时，要根据小区的周边环境、建筑的体量风格，有针对性地进行立面改造设计，不搞千篇一律，同时设置阳台污水收集设施；弱电管线应当入地（规整）；统筹推进5G通信基础设施建设；停车位改造要优先实施，兼顾绿化景观；既有住宅具备加装电梯条件的同步实施地下管线迁移；盘活存量设施，有条件的增设物业服务设施及“一老一小”等社区服务设施、实施屋顶平改坡、小区封闭、智慧安防设施、强电入地等改造内容。老城厢范围内老旧小区改造项目还要重点塑造特色风貌，系统融入周边历史环境，彰显文化要素。
（六）改造评价标准
加快推进技术导则、评价标准等标准体系建设，为改造项目全过程、全寿命周期的标准化、规范化实施和管理提供完善的依据保证。
三、资金筹措
（七）引导落实居民出资责任机制
1. 根据房屋的不同性质、改造内容等，按照“谁受益、谁出资”和倡导“出资一块钱、一块来改造”的原则，积极推动居民出资。探索建立居民补缴、续筹住宅专项维修资金的途径，可通过使用住宅专项维修资金维修房屋共用部位、共用设施设备；鼓励居民直接出资同步进行门窗节能改造、户内绿色装修等活动。
2. 小区共用部位及共用设施设备征收补偿、小区共用土地使用权作资、经营收益等，依法经业主共同决定使用。
3. 鼓励居民个人捐资捐物、投工投劳等形式支持城镇老旧小区改造。
（八）资金保障渠道
1. 中央预算内补助资金。补助范围包括小区内和小区外的基础配套设施建设（不含与小区不直接相关的主干道、主管网、综合管廊、广场、城市公园等城镇基础设施项目），但不包括小区内的房屋本体改造，申报额度按相关规定执行。
2. 中央财政城镇保障性安居工程补助资金。补助范围包括老旧小区红线内的水、电、路、气等配套基础设施和公共服务设施建设改造、小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造、加装电梯管线迁移（其中包含了小区内及房屋本体的所有改造内容，但不含小区红线以外的任何内容）。
3. 省级老旧小区改造引导资金、绿色建筑发展、抗震加固等省级专项资金。
4. 属地配套资金。各辖市、区人民政府，常州经开区管委会财政统筹设定配套资金，合理制定配套资金的适用范围、拨付原则和拨付程序，做好本级财政关于城镇老旧小区改造的年度专项资金安排。
5. 政府专项债券。对列入政府投资计划且符合条件的城镇老旧小区项目纳入专项债券需求申请范围，在省政府下达的新增专项债务限额内予以支持。
6. 金融服务。落实国家税费减免政策，鼓励国有企业及相关市场主体，对城镇老旧小区改造实施规模化运营，支持其运用公司信用类债券、项目收益票据等进行融资。各地应当及时向有关金融机构通报城镇老旧小区改造规划、年度计划以及相关项目情况，通过项目推荐、银企座谈等方式，为金融机构对接城镇老旧小区改造项目创造便利条件。国家开发银行、中国农业发展银行相关分支机构结合各自职能定位和业务范围，按照市场化、法制化原则，加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。支持商业银行、基金公司等金融机构创新金融产品，改善金融服务，为城镇老旧小区改造项目及居民户内改造和消费提供支持。
7. 供电、通信、广电、供水、燃气、排水、照明等专业经营单位改造投资纳入城镇老旧小区改造资金，根据省相关文件要求，结合我市实际，由市城镇老旧小区改造工作领导小组办公室明确具体方案。
8. 长效管理扶持资金。各地应当建立对改造后的非商品房老旧小区清扫保洁、绿化养护、秩序维护、共有部分维护等方面的考核制度，安排专项资金以奖代补，补贴物业服务经费不足，市财政继续按原标准、原补贴方式在市级城市长效综合管理资金中安排扶持经费，保证老旧小区长效管理机制长期正常运行。
9. 支持各类专业机构等社会力量通过资金注入、建设运营、提供设备、提供服务等不同方式参与城镇老旧小区改造工作，政府在资金奖补和信用考评方面予以支持。
四、实施步骤
（九）制定年度计划
为科学有序组织推进，高质量开展各项工作，按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，各地应通过一个或多个相邻小区组团城镇老旧小区改造及片区改造带动老城区品质提升，在城镇老旧小区改造规划和数据库的基础上，编制分年度计划，确定拟改造项目时序。对基础条件较差、群众急难愁盼、群众参与度高、长效管理落实好、农贸市场周边的项目，优先申报、优先改造、优先扶持。
（十）方案设计
1. 征求意见
（1）征求居民意见。各地要建立社区协商机制，加强调研论证，按照分类施策的原则，对分年度计划中的老旧小区，征求居民改造内容和长效管理等方面意见，形成改造项目清单。
（2）征求部门意见。各地应当有效对接养老、文化、教育、卫生、体育、邮政快递、城管、社会治安、消防、残疾人等有关方面涉及城镇老旧小区改造的各类设施增设或改造计划，以及供电、通信、广电、供水、燃气、排水、照明等专业经营单位的相关改造计划，征求相关部门和单位意见，做到与城镇老旧小区改造计划有效衔接，同步推进实施。福彩、体彩公益金支持项目和残疾人家庭无障碍改造应优先安排老旧小区改造项目。
2. 初步方案设计
各地根据城镇老旧小区改造项目清单和部门改造计划，突出问题导向、需求导向，尊重小区个性，按照“综合改一次”的目标，科学统筹开展初步方案设计，做到应改尽改、应整尽整、组团改造、一区一策；各部门和专营单位同步确定改造内容，同步开展设计。老城厢范围内的老旧小区改造方案要符合老城厢复兴发展设计要求。
（十一）项目评审
各地组织、宣传、自然资源和规划、住建、公安、民政、城管、市场监管、消防等部门和相关专营管线单位等对设计方案进行联合评审。老城厢范围内的老旧小区改造方案应经市老城厢复兴领导小组办公室审查。
各地对初步设计方案组织公示，公示时间不少于5个工作日。公示结束后，对符合条件的项目组织编制概算，落实改造资金、开展立项工作，同步制定居民资金筹集方案以及物业服务引进等长效管理方案。概算编制内容要应进则进，供电、通信、广电、供水、燃气、排水、照明等专营单位改造内容资金预算一同纳入概算总费用中。
各地向市城镇老旧小区改造工作领导小组办公室集中申报下一年度改造计划；市城镇老旧小区改造工作领导小组办公室确定下一年度全市城镇老旧小区改造项目，编制改造计划，报经市政府同意后，发文明确。
（十二）实施与监管
建设、勘察、设计、施工和监理单位应严格落实五方责任主体，按照相关法律法规和规范标准开展各项工作。
各地应制定工程质量、安全生产（文明施工）、设计变更、工程审计、工程验收和资金监管等实施细则，切实加强工程质量、安全生产、设计变更、资金监管等相关工作。
各地在开工前，应当明确城镇老旧小区改造项目牵头部门、实施主体，并建立工作台账，定期向市城镇老旧小区改造工作领导小组办公室报送工作进展情况；城镇老旧小区改造项目的建设工程质量安全监管工作，由城镇老旧小区改造项目所在地街道（镇）负责日常监管工作，各地建设行业主管部门进行工作指导。
城镇老旧小区改造项目开工前应当具备经市施工图审查专家库中的有关专家出具论证意见的施工图；完成工程招投标；签订施工合同；完成设计交底、施工组织设计编制等各项条件。
（十三）验收评价
1. 项目验收。城镇老旧小区改造项目应具备完成建设工程设计和合同约定的各项内容；相应的技术档案和施工管理资料，包括工程使用主要材料、建筑构配件和设备进场试验报告；由勘察、设计、施工、监理等单位分别签署质量合格文件；施工单位签署的工程保修书等条件后，由各地组织对城镇老旧小区改造项目开展联合竣工验收。
验收合格后，建设、勘察、设计、施工和监理等单位需签署竣工验收报告，并及时完成审计工作，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。
2. 资金拨付。各地按照资金监管实施细则中有关资金拨付的要求，经各地牵头部门同意后拨付资金。
3. 绩效评价。相关部门按照各自职责做好中央、省级财政资金支持城镇老旧小区改造项目的绩效评价工作，形成闭环管理。
（十四）落实长效管理
对改造后的老旧小区，落实长效管理措施，引导业主建立“花钱买服务”的意识，组织业主成立业主大会和业主委员会，对暂不能成立业主自治组织的，街道（镇）应及时组织成立物业管理委员会。
积极引入市场化物业企业开展物业服务工作，不能引入市场化物业企业的，各地应引入国有或者公益性物业企业，做到物业管理全覆盖，以专业化运营管理构建功能更完善、品质更优良、生活更便利的居住环境。
五、政策支持
（十五）精简优化审批流程
各地要结合工程建设项目审批制度改革，充分利用项目前期策划生成机制优化简化审批流程。政府主导的城镇老旧小区改造项目，可免于办理规划条件、建设项目用地预审与选址意见书及建设用地规划许可证，审批部门直接办理立项审批；城镇老旧小区改造设计方案经联合评审通过后，可免于办理建设工程规划许可证；建设单位应当依法委托具有相应资质的设计单位进行专项设计，实行设计人员终身负责制，落实设计责任，并组织市施工图审查专家库中的有关专家对施工图设计文件进行论证，形成专家论证意见，并作为完善其他建设程序的依据，不再进行施工图设计文件审查，可免于办理施工许可；鼓励实行工程总承包、临近小区打包招标和联合验收。
（十六）探索创新改造模式
各地要结合城市更新，探索把一个或多个老旧小区与相邻片区更新，以及棚户区、旧厂区、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹，生成老旧小区片区化改造项目，编制老旧小区成片改造详细规划，实现项目资金自我平衡。探索将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目进行组合，形成组合类项目，实现改造投入跨项目平衡。探索城镇老旧小区改造项目中电动汽车、非机动车集中充电设施等用于公共服务的经营性设施，通过市场化进行新建、改扩建并运营，以未来产生的收益平衡城镇老旧小区改造支出。探索通过市场化方式收购待改造区域房源，形成改造后的房屋价值增值，补充增加改造资金。
（十七）加强规划制度创新
城镇老旧小区改造不简单套用新建小区规划标准和要求，在依法完善相关手续的基础上，允许在保留现状主体建筑的基础上做必要改建、增建、空间链接和功能转换等。支持存量资源整合利用，在征得居民同意且不违反国土空间规划的前提下，统筹利用公有住房、闲置厂房等存量房资源，增设各类服务设施。对在小区内及周边边角地、插花地、夹心地等低效零星碎片化土地，以及拆除违法建设腾空的土地上，进行新建、改扩建社区养老、托幼、医疗、家政、体育健身等社区配套服务设施的，在不违反法律法规和国家有关强制性规范、标准以及详细规划、规划条件的前提下，可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标。
（十八）落实土地支持政策
城镇老旧小区改造涉及利用小区内部存量房屋或者土地等建设公共服务用房和设施的，原有土地使用性质和用地主体不变更，改造实施主体可以使用原有土地证办理相关房屋和设施建设手续；利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类公共服务设施的，可以不增收土地价款；利用闲置厂房、社区用房等房屋，建设各类公共服务设施的，可以实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的5年过渡期政策。加大城镇低效用地再开发力度，探索完善市场化配置机制，盘活利用低效和闲置用地，把大片区统筹改造和跨片区组合改造与城镇低效用地再开发项目相结合，老旧小区“15分钟生活圈”内城镇低效用地再开发整理腾退出的土地，优先用于建设社区医疗、卫生、养老、教育等服务设施，完善城市和社区功能，提升城市宜居性。
（十九）明晰新增设施权属
增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构依法积极予以办理。配套建设的社区医疗、便利用房、车库等不动产在小区红线外的，所有权移交属地政府，由建设单位与属地政府协商，确定一定的无偿经营使用期限；在小区红线内的，由建设单位与业主协商，综合测算投资收益，确定一定的无偿经营使用期限，设施属全体业主共有，登记在全体业主名下。在依法收回并实施补偿后的小区土地上新增建设的设施，根据用地批准文件或者合同办理不动产登记。探索由投资人收购零星C级、D级危房实施加固改造，并加装电梯，加固改造后出售的房屋，依法减免交易环节的相关税费，其土地使用截止年限与原土地使用截止年限一致。
六、治理机制
（二十）建立共建共享机制
广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，充分发挥社区党组织领导作用，建立健全社区多方参与的联席会议制度，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业企业等共同推进改造，组织引导社区内机关、企事业单位参与改造。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，促进居民主动参与改造项目清单制定和实施。向社会征集社区规划师、策划师和设计师，推进设计团队进社区，实行全过程陪伴式服务，着力提升城镇老旧小区改造质量和水平。
（二十一）提升小区社会治理能力
加强社区党组织对业主委员会工作的指导，鼓励社区党组织和业主委员会成员双向交叉任职，提高小区治理能力和治理水平。探索建立以街道（镇）为主的执法联席会议制度，整合执法力量，推进公安、城管、生态环境、消防等执法力量进小区，加强老旧小区车辆乱停乱放、占用消防通道、私拉乱接、违法建设、飞线充电、遛狗不牵绳、毁绿种菜等日常巡查和综合执法，强化小区安全管理。
七、保障措施
（二十二）强化组织领导
市政府成立常州市城镇老旧小区改造工作领导小组，是全市统一指导和协调城镇老旧小区改造工作的议事协调机构。领导小组由市政府分管副市长任组长，市政府分管副秘书长、市住建局主要负责人任副组长，成员由各辖市、区人民政府，常州经开区管委会，市委组织部、宣传部，市发改委、教育局、工信局、公安局、民政局、财政局、自然资源和规划局、住建局、城管局、文广旅局、审计局、市场监管局、体育局、邮政管理局、城建集团、消防救援支队、供电公司等单位分管负责人组成，成员单位职责分工另行制定。领导小组下设办公室，办公室设在市住建局，负责日常工作。各成员单位要指定专职联络员，建立日常联络机制。
各辖市、区人民政府，常州经开区管委会应建立相应的工作机构，制订实施方案。
各地要召集相关部门，定期召开会议、现场踏勘、督查检查，听取阶段性进展汇报，协调解决项目推进中的重点难点问题。各职能部门要加强指导和监督，组织开展现场检查督查，解决一批热点难点问题。
（二十三）加大督查考核
把城镇老旧小区改造工作纳入各级政府高质量发展考核体系，并提高考核权重。建立督导检查和考核通报等工作制度，采取平时督导和定期考核相结合，将征求民意、施工专项抽查、专营单位协调、改造总体效果、后续长效管理措施等作为考核内容，加强跟踪指导，务求工作实效。邀请各级人大代表、政协委员、社会各界和市民群众，参与对全市城镇老旧小区改造工作的监督和检查。严格对照省级宜居示范项目评定标准，逐项逐条抓好创建。根据中央、省专项补助资金拨付管理制度，加强资金监管和审计监督，严格防止各类挪用、套取资金的行为。通过召开专题会议、定期通报、督导约谈、奖优罚劣等方式，强化监督管理。
（二十四）做好宣传引导
加强信息公开，主动发布和准确解读城镇老旧小区改造的政策措施，及时反映工作进展情况。加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。
