3月15日，闵行区召开2024年农业农村工作会议暨推进农村集体经济高质量发展会议。一份《2024年闵行区农村集体经济发展提质增效行动实施方案》，向闵行区纪委监委、发改委、经委等在内的13个委办局及各街镇同时发布。其中，一项“目标任务”引人注意。2024年，闵行区农村集体经济发展的净资产与净收益争取增长3%，约达330亿元和14亿元。对此，包括两个街道、九个镇和莘庄工业区在内的与会单位，无一例外地提交了关于“农村集体经济发展壮大”的具体方案，形成了全区共计50个“项目任务清单”，以“一镇一策”对标对表落实落地。
透过这一系列举动可以看到，作为上海发展新型农村集体经济这一乡村振兴重大课题的“探路者”和“先行者”，闵行肩负重任。
全球经济增速放缓的大趋势不容回避。作为超大型国际化大都市的上海，正不断寻求新的增长方式和潜在的投资机会，对于集体经济发展来说，同样如此。闵行区农村集体总资产体量有多大？2023年底，其总资产为1356.78亿元，净资产322.02亿元；97个集体经济组织的收益分配总额为8.14亿元。不论是资产总量还是收益情况，闵行集体经济发展的多项相关指标位于上海各涉农区之首。
“龙头”探路，天然带有城乡融合发展的特质。这个距离市中心最近的、城镇化率超过95%的涉农区，因城市化而积累起更多“财富”，也因城市化而承载其特有担当。探路上海新型农村集体经济高质量发展，闵行明确了园区化、专业化和多元化的发展路径。
01
资产配置的率先更新
“不论是盘活存量，还是创新增量，都要主动参与到区域社会经济发展中来，参与到主导产业、城市更新等一系列优质项目中来。”闵行区农业农村委副主任茅勤英表示。
2023年，闵行区获批承担全国农村改革试验区关于“探索盘活农村存量建设用地、集体资产、闲置资金的新模式”的拓展任务，这是自2011年作为第一轮全国农村改革试验区的24个试点之一，2014年“积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份权能改革试点”，2019年“探索农村集体经济新的实现形式和运行机制”任务基础上的“再挑战”。“拓展任务的目标，要在运行机制、发展形式和监管手段上有所创新。”茅勤英说。
回看闵行区农村集体经济的发展历程，像七宝镇、虹桥镇、莘庄镇等城乡一体化程度更高的区域，也更早地将集体资产转变成了物业资源；从闵行全区来看，集体经济中占比最大的是租赁经济。数据显示，截至2023年底，闵行全区集体资产经营性面积约1055万平方米，其中，办公楼宇占比约33%，利润表现最好；厂房占比约40%，另有15%商铺以及其他类型。
发展租赁经济，闵行的都市区位空间优势决定了，集体土地资产是一道纽带，使成员利益与城市发展密切关联，也必然当以集体之所能，更大程度参与到超大城市发展中来；诸如虹桥国际开放枢纽建设、“大零号湾”科技创新策源功能区建设等一系列写入《2024年闵行区政府工作报告》，与国家及上海重大战略任务方向相关的项目，成为撬动闵行区农村集体经济发展的新机遇与突破口。
闵行区农村集体资产配置，在这样的思路和背景下不断更新。记者前往位于虹桥镇虹六村的“虹创园”。这个占地面积4.47万平方米（总建筑面积11.86万平方米）的科创园区是由“沉睡”多年的老旧厂房推倒重建。2023年6月落成后，即由村属的上海华虹实业有限公司与上海临港新业坊城市建设管理有限公司共同签署了招商租赁协议，立足打造漕河泾品牌。通过国企与集体联动，借助漕河泾优势资源及园区化辐射效应，这里将聚焦研发型企业等重点项目招商。
在闵行，这是更多明确了“园区化”发展的集体地块之一。对于集体所属楼宇资产面积约300万平方米的虹桥镇来说，就在不断实践和修正中意识到，要像“虹创园”这样，通过量身定制的方案实现“二次开发”，引进优质项目，告别低效收益。
“2023年，虹桥镇产业结构调整取得了显著成效，第二、第三产业比为28:72，税收也持续增长。”虹桥镇经济发展服务中心主任王书怡解释，这个“数字比”是令人振奋的。以优质企业聚集带动园区化高质量发展，经过几年潜在培育，越过新冠疫情压力及投资回报周期，迎来收益增长期；占地面积124.3亩虹桥基金小镇，正以投融资生态的理念陆续引入中外资高端优质企业，并于2023年成立上海股权托管交易服务闵行分中心，力争打造亿元级特色产业园区。
租税联动，虹桥镇在2023年拿到的这份成绩单，无疑对同为发展“租赁经济”为主的周边镇起到很好的提振作用，闵行区发展思路更明确。“以拓展发展路径来壮大新型农村集体经济，要探索从资产土地租赁的单一型，向项目带动型、产业发展型、资源开发型多种模式转变，不断提升租赁经济附加值。”闵行区农村经营管理站站长王静说。
02
大城治理的“集体”参与
位于闵行区龙茗路98号的“衡园·莘光里”项目于今年初完成改造升级。这是一座复古与现代相融的开放式街区，被定位为以打造满足创智办公、餐饮市集和社区商业为主的社区型生活商业综合体。占地12433平方米的莘光村集体所属用地，从持续多年的旧厂房变成服务于周边大型社区的新地标，“衡园·莘光里”项目被期待在莘庄镇“城市微更新”中发挥作用。
“我们打出的标语是‘好邻里，莘光里’。”上海争鑫贸易有限公司“衡园·莘光里”项目负责人汤宇介绍，公司坚持城市“15分钟社区生活圈”品质提升的理念，在承租、改造到运营的过程中，注重对社区氛围的营造，包括对公共空间以及延伸街区环境的连带升级。
若是仅仅推动空间环境改变，没有激发当地居民参与，那么社区化的商业改造很难持续，集体经济创收也会受到影响。代表村集体利益的上海莘光实业公司以及项目运营方负责人更早地意识到了这一点。由此，双方合作的创新就在于，明确项目改造方将长期参与到运营中来。
“从运营角度，我们考虑的问题是多层面的，比如，通过招商引税带动村集体经济组织增收，通过招商品牌的精准匹配和价格定位来满足居民多元需求，更关键的，是要通过可持续的活动运维来激发当地居民的参与感和归属感。”汤宇说，以社区营造的方式参与到社会治理中来，这是公司与村集体共同推动“城市更新”，带动集体增收的一项探索。据介绍，上海争鑫贸易有限公司作为社会资本方已参与投资3500万元，目前，该项目年租金收入为1213万元，保持每两年递增，预计2024年可实现纳税1000万元。
通过城市空间更新，吸引周边社区居民融入其中，是在新空间与社会之间建立一种有效的连接，这也成为服务村集体、社区居民，参与社会治理的方式。从这个角度看，集体土地的“二次开发”在创造了可持续经济价值的同时，也在提升社会化附加值。
同样的思路，在七宝镇也有新的实践案例。位于华友路550弄的喜马拉雅·亲听小镇随处可见“喜马拉雅”音频主题衍生而来的ip文创布景，以及主题咖啡吧、运动场、书屋等功能区，名为“喜·住”的人才公寓还加入了“线上线下”结合的有声智能音频服务。
这一地块是在七宝镇党委、政府支持下，由邻近的中华村、联明村的村集体经济组织以及镇属集体企业上海宝静置业有限公司联合回购，将动迁房安置基地相关商业配套用房变为了自有物业资产；又在闵行区委、区政府支持下，由上海喜马拉雅科技有限公司承租，定位于打造面向社区，同时融合喜马拉雅特有的音频特色的数字文化公共空间。
让社区公共空间变得更温暖、有序，而不是一味强调“出租率”，这是集体物业资产运营理念的重要转变；满足超大城市面向未来的多元生活需求，经济与社会收益往往相辅相成。“喜马拉雅正在打造全国首个开放式有声互动社区。”上海喜马小街商业有限公司运营推广部负责人胡书琴说，“这个地段临近中春路，周边的广场、商圈以及学校等资源品质较高，我们看中这个地块，也看中周边大型社区的居民群体结构。”出于对收益和效率兼顾的考量，该项目仅用5个月时间，就完成了80%商户签约，占地面积约13230平方米的六幢商业楼，很快有了人气。据悉，该项目可为集体经济组织每年新增约1000万元收益。
而距离城区较远的涉农片区，像华漕镇鹫山村，就与闵房集团、上海抱家合作，探索农民自建房小区“代理经租”管理模式，实现了从过去的“传统居住+散户出租”向新型高端人才公寓的转变，不仅解决了就近工业园区的居住问题，也形成了新的乡村治理之道。
03
经济转向的破局新路
直观理解闵行农村集体经济发展的大体量和复杂性，与闵行狭长型的地理特征有关，它紧邻上海市中心西南角，梅陇、莘庄、七宝、虹桥等，自南向北占据城市发展的区位优势；浦江、吴泾、马桥、颛桥等更大面积则要面对现代农业和乡村发展的命题。
“对待农村集体经济发达和欠发达区域的不平衡问题，要将乡村振兴工作与区域经济发展、产业发展、城市更新等统筹考虑，具体问题只能是‘一镇一策’。”在2024年闵行农村集体经济高质量发展会议上，闵行区农业农村委主任蔡福康这样表示。
从“一镇一策”的《实施方案》中可以看到，临近虹桥国际开放枢纽的街镇，渴望让农村集体经济搭乘城市高速发展的东风，推动园区化高质量发展，个中思路和做法成为亮点。但要从找准定位到真正释放价值，闵行区农业农村委相关负责人及相关街镇，普遍将当前的阶段形容为“转型阵痛期”。
“首先要认清，我们处于社会经济集体转型的时代，闵行农村集体经济的不少创新和突破性做法才刚开始。”王静说。从“一镇一策”中，多数街镇反映了这样一些难点：一是不少已有十几甚至二十年以上的楼宇、厂房等物业资源陈旧，缺少竞争优势，招租难题就在眼前；二是土地减量化拆除了低效资产，新增空间有限；三是近两年特殊时期，农村集体经济组织发挥着“社会稳定器”的作用，与国有企业共担“免租降租”任务，但刚性支出持续增加，收益压力增加。此外，经济大环境下的物业空置率依然让人担心。
创新来自于对运营的理解，即通过提升统筹运营能级，释放农村集体资产的集聚效应、规模效应和品牌效应。“大伙儿都意识到了，要通过产业赋能集体经济，合作方之间既要有深度利益联结，又要各司其职，最终就体现在专业化上；而要放活经营权，就要充分发挥镇村主体的主观能动性，通过多元化路径来提高防风险能力。”王静说。
诸多创新案例的背后，是闵行推动农村集体经济高质量发展打出的多套“组合拳”。以成本价回购、项目化合作、专业化运营等方式，实现国有企业、社会资本与集体经济组织的联盟联动；以区镇联手、镇村联建、村村抱团的方式搭建投资平台，进而探索多元化利益分配机制。乡村振兴农文旅特色产业融合项目正有起色，人才公寓、邻里社区以及公共服务等优质项目落地，使得农村集体资产不断参与打造城市社会多元空间，继续发挥社会“稳定器”作用。
据悉，2023年，闵行新增《关于进一步促进农村集体经济高质量发展的实施意见》《关于完善闵行区农村集体资产监督管理体制的意见》等一系列政策制度，完善“申农码”服务平台建设以及“制度+科技”的集体“三资”监管模式，按照“一镇一策”进一步对“空壳村”集体资产等进行排摸，同步推动新一轮村组撤制计划，相关政策措施为该区域集体经济高质量发展“保驾护航”。
