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楼市观察
最近，镜湖土地市场有点闹猛——
9月14日，绍兴市国土资源局发布了越城区（镜湖）中心区8号地块由于报名的竞买人数不足3人，改为挂牌出让的公告，这一备受关注的地块走向引发众多猜测。
这块占地面积近20万平方米的地块在出让最初瞄准的就是“巨头”。
从出让公告上看，这块土地上将融合商业、商旅和居住三种业态，属于较典型的CBD项目用地，对镜湖区域而言，堪称地标性地块，也是为国内房地产开发巨头“量身定制”的舞台，因为也只有这些巨头才有同时开发三种业态的能力。
从起拍价分析，三块地合计建筑面积约42.6738万平方米，起拍价24亿元，折合楼面价5624元/平方米。考虑到三种业态融合的开发形态，这实际上相当于给了开发商很大的“操作空间”。
从各项约定条件可以看出，打造一个属于镜湖的商圈，才是这块地的“梦想”。
在相当长的一段时间里，镜湖区域的土地出让中住宅用地开发速度相对较快，新的小区不断建设，入住率也稳步提升，但与之配套的商业项目进展速度较为缓慢，当地尚未形成有足够号召力的“商圈”，而部分底商项目仅能满足日常生活所需，因此不少镜湖的业主仍然习惯于开车到老城区消费。
如果有实力的开发商以合适的价格拿地，对今后的规划、招商、运营都会发挥正面作用，而商圈的价值溢出效应又能“反哺”镜湖区域的住宅地产价值。
8号地块改挂牌出让
最近，绍兴市越城区镜湖区域的土地市场颇引人关注，先是镜湖八号地块由于竞拍人数不足三人，改挂牌出让；一天之后，核心区域内再推两块住宅用地……其中，有不少房产巨头的身影闪动，市场上也有不少流言飞传。
拨开这些迷雾，镜湖的土地市场、镜湖的楼价是否还能“岁月静好”呢？
伊旭松
热门楼盘边再推新地
就在人们对8号地块的走向纷纷猜测之际，第二天，绍兴市国土资源局发布了出让公告，在当地热门楼盘海樾传奇北侧出让两幅土地，总占地面积约12万平方米。
这两幅地块都被划分成了A、B两个区域，而居住用途的A地块都毫无例外地占主流。
其中，8-5号地块的住宅用地部分（A地块）土地面积58430平方米，容积率为2.0~2.2，出让年限为70年；商住部分（B地块）土地面积6796平方米，容积率为1.0~1.1，居住用地出让年限为70年、商业商务用地出让年限为40年。该地块的起拍价为9.6亿元，折合楼面均价7057.68元/平方米。
8-6号地块的住宅用地部分（A地块）土地面积45247平方米，容积率为1.8~2.0，出让年限为70年；商住部分（B地块）土地面积9429平方米，容积率为1.0~1.1，居住用地出让年限为70年、商业商务用地出让年限为40年。该地块的起拍价为6.9亿元，折合楼面均价6840.76元/平方米。
今年上半年，镜湖区域的住宅房源明显减少，而大量的购买需求不断涌入，导致这一区域内的光明·海樾传奇成为焦点楼盘。早先就因为深夜到柯桥开盘引发认筹业主维权，此后开发商发表声明，一方面对销售业绩颇为自得，另一方面也承诺加推房源。
毫无疑问，如果这两幅土地能够顺利出让，将为镜湖区域增加占地面积约12万平方米的房源，或可缓和这一区域的供需矛盾。
土地市场变局值得关注
近两年，绍兴土地市场一片火爆，特别是核心区块的土地，溢价率明显上升，全市土地交易金额攻破百亿元大关，表明国内一线开发商依然看好绍兴土地市场。
但随着金融风向的转变，开发商在土地市场上也会更加谨慎。当下的房地产行业高度金融化，开发商如果不能以较低的成本获得大量资金，就无法在土地市场上呼风唤雨。今年以来，国家对流向房地产市场的资金监管日益严格，不少央企国企都变得谨慎，民企巨头纷纷转型轻资产开发，在这样的大背景下，镜湖的地块开发可能需要更为严密的测算，更为精细的操作。
从开发前景上看，随着绍兴三区融合步伐的加快，镜湖区域的公共服务设施日臻完善，交通条件也远胜老城区，其开发前景依然可期，在人口聚集之后，大体量的商业综合体需求自然会“迸发”，任何有远见的开发商不会看不到这一点。
毕竟在房产界，价格才是硬道理。绍兴透明售房网统计数据显示：2017年上半年，镜湖区域商品房成交均价为11077元/平方米，同比上涨11.41%。-->
